Какие нужны документы чтобы продать квартиру самостоятельно?


Как продать квартиру самому. Пошаговая инструкция для продажи квартиры

Какие нужны документы чтобы продать квартиру самостоятельно?

Памятка из 10 пунктов, для собственника квартиры, продающего её без помощи риэлтора. В качестве основного рассматривается вариант «чистой» продажи, когда взамен жилья продавец получает деньги. Тем не менее, инструкция годится для обменных сделок и для купли-продажи с привлечением ипотечного кредита.

1. Определить цену продажи квартиры

Чаще всего используется сравнительный метод оценки. Проще говоря, необходимо узнать, сколько стоит подобная квартира в том же районе, в похожем доме, с тем же метражом и планировкой. Это несложно сделать, так как в России пока еще преобладают типовые дома. Для этого можно посмотреть объявления о продаже квартир на специализированных сайтах. При этом стоит учесть, что в объявлениях часто указывается завышенная (против рынка) цена и в реальности продажи идут с дисконтом 5-10%. Например, по оценке директора офиса АН «Новосёл» Елены Майдановой, 60-70% объектов, выставленных в Екатеринбурге на продажу, заявлены по завышенной цене.

Также узнать цену на конкретную квартиру можно с помощью онлайн-сервиса по оценке квартир, который позволяет получить профессиональную оценку объекта.

Продавцу следует помнить, что низкая цена квартиры, выставленной на продажу, была и остаётся основным, а иногда и единственным аргументом для принятия покупателем решения о её покупке. Как замечает директор ЦН «Академический» Екатерина Горнова, чтобы объект был гарантировано продан в разумные сроки, он должен входить в пятёрку квартир с самой низкой ценой (в своём классе и в своём районе). Все остальные плюсы жилища покупатель примет во внимание, только если будет выбирать из нескольких квартир в одной ценовой категории.

Рекомендуем!  Что такое комиссия при аренде квартиры?

2. Подготовить квартиру к продаже

Подготовка квартиры к продаже состоит из двух этапов. Во-первых, необходимо привести в порядок все бумаги, во-вторых, придать самой квартире товарный вид. Как замечает директор офиса АН «Новосёл» Александр Лузин, сегодня покупатель сразу обращает внимание на правовые нюансы, способные усложнить регистрацию сделки или стать проблемой для будущего владельца. Поэтому ещё до выхода на сделку надо подготовить полный пакет документов: погасить долги, согласовать перепланировку, ликвидировать несовпадения данных в документах, в идеале – выписать из квартиры всех проживающих.

В целом получить представление о том, какие бумаги понадобятся для сделки можно с помощью специального сервиса на сайте Росреестра. Здесь надо посетить специальный раздел «Жизненные ситуации» (искать этот раздел надо на странице «Электронные услуги и сервисы»). На странице «жизненных ситуаций» достаточно ответить на несколько вопросов о продающемся объекте, чтобы получить официальный список бумаг, которые надо подать в Росреестр для регистрации перехода права собственности на квартиру. Кроме того, возможно, какие-то бумаги попросит предоставить покупатель квартиры.

Часто, например, спрашивают «расширенную» форму 40 – справку обо всех когда-либо прописанных в квартире.

Что касается предпродажной подготовки, то надо как минимум провести уборку и вынести из квартиры мусор и старые вещи. О том, как представить продающуюся квартиру в самом выгодном свете и увеличить ее конкурентные преимущества перед аналогичными квартирами, подробно рассказано в статьях «Как подготовить квартиру к продаже» и «9 хитростей для ускорения продажи квартиры».

3. Опубликовать объявления о продаже квартиры

Сегодня в Екатеринбурге существуют несколько специализированных справочников и интернет-порталов, куда можно бесплатно подать объявление о продаже квартиры. Чем на большем числе ресурсов будет размещено объявление, тем выше вероятность, что его увидит человек, заинтересованный в покупке именно этой квартиры. Дополнительно повысить эффективность объявление позволяет грамотно составленный – продающий текст. О том, как избежать ошибок при его составлении, можно узнать из публикации «Как не надо писать объявление о продаже квартиры».

Весьма вероятно, что уже в ходе продвижения квартиры не рынок, владельцу придётся снижать цену. Как замечает директор АН «Корифей» Ольга Ширыкалова, объекты с актуальной ценой приходят смотреть каждый день. Если в течение двух недель после выставления объекта на продажу, нет звонков от покупателей – надо корректировать цену.

4. Организовать просмотр квартиры

Неотъемлемой частью продажи квартиры является ее презентация потенциальному покупателю. Как уже говорилось, на момент визита потенциальных покупателей в квартире должно быть прибрано. На время осмотра квартиры лучше убрать из неё животных, а может и отправить на прогулку часть жильцов. Всё это улучшит восприятие объекта потенциальным покупателем.

Также, нужно учесть, что на просмотр придут незнакомые люди, поэтому ценные вещи и предметы с видных мест лучше убрать. Возможно, особое внимание придётся уделить нейтрализации неприятных запахов – табака, затхлости, лекарств, домашних животных. Если уборка, проветривание и ликвидация старых тряпок не помогают, можно заглушить запахи – например, к назначенному времени сварить хороший кофе с выраженным ароматом.

Был случай владелец продаваемой квартиры перед визитом покупателей специально пёк булочки с корицей.

Принципиальный момент организации осмотра квартиры – возможность встретить посетителей в удобное для них время и не заставлять их ждать под дверью. Если потенциальный покупатель два раза не сможет договориться о встрече в «урочный час», в третий раз он, скорее всего, просто перестанет интересоваться этим объектом.

5. Грамотно торговаться с покупателем

Предположим, квартира покупателю понравилась. Начинается обсуждение условий продажи. У профессионалов рынка на этот счет есть специальное выражение – выдержать торг. Это значит, что продавцу не стоит сразу же соглашаться на все условия покупателя. Дав немедленное согласие, он тем самым покажет, что психологически готов снизить цену. Этим обязательно воспользуется покупатель, либо его представитель – риэлтор. Покупатели и его агент могут использовать и другие приёмы для снижения цены.

Существует неписанное правило: не продавать квартиру первому клиенту, который незамедлительно решил ее купить и согласился со всеми условиями, в том числе и с ценой. Такое, как правило, редкость. Возможно, вы просто недооценили квартиру и продаете ее дешевле рыночной стоимости. Хотя, и обычное везение не исключено. Может быть, первому пришедшему на просмотр человеку просто нужна квартира именно в этом месте, именно за эту цену.

Если визитёр квартирой не заинтересовался, то продавцу возможно, следует позвонить несостоявшемуся покупателю на следующий день и попытаться выяснить, что того не устроило. Это поможет скорректировать в нужную сторону процесс продаж. Если же у покупателя в ходе осмотра глаза загорелись – звонить ему не стоит. Продавцу лучше дождаться звонка от заинтересованного человека. В этой ситуации диктует условия тот, кому позвонили. Если первым позвонит продавец, то покупатель начнёт «давить его по цене», а если позвонит покупатель, то цена может и устоять.

6. Заключение предварительного договора и получение аванса

Не всегда согласие покупателя бывает окончательным решением. Даже согласившись на сделку человек, может продолжить поиски более выгодного варианта. В тоже время продавец уже снял рекламу квартиры уверенный в том, что сделка непременно состоится. Поэтому резонно после устного согласия покупателя поставить вопрос о предоплате в обеспечение обязательства купить квартиру. Это может быть аванс либо задаток. Впрочем, система внесения задатков сегодня почти не применяется.

При задатке, если договорённость разрывается по инициативе покупателя, то он теряет сумму задатка, а если по инициативе продавца – то он должен вернуть задаток в двойном размере. Поэтому сегодня почти повсеместно используется система аванса. Что менее рискованно для сторон. Аванс – это всего лишь предоплата за квартиру, выплачиваемая для обеспечения бронирования конкретного варианта. На практике при нарушении обязательства одной из сторон аванс возвращается другой полностью в однократном размере.

При получении аванса продавец даёт расписку, в которой указано какую сумму и за что он получил.

Одновременно с передачей задатка/аванса продавец и покупатель заключают предварительный договор (форму можно скачать), в котором указываются основные условия договора будущего купли-продажи (полные данные всех сторон, цена, условия выписки жильцов, сроки освобождения квартиры и пр.). Предварительный договор можно оформить как «Соглашение об авансе». В этой бумаге также прописываются основные условия планирующегося договора купли-продажи. Образец соглашения об авансе можно скопировать или скачать здесь.

7. Подготовка документации для сделки

Все документы, предоставляемые на регистрацию в регистрационную службу нужно обязательно сверить на соответствие фамилий, адресов, дат, подписей и их расшифровок, размеров всех фигурирующих площадей.

В несложном случае для регистрации права собственности необходимы следующие документы:

  • заявление о государственной регистрации перехода права (оригинал) — представляет лицо, отчуждающее объект недвижимости;
  • заявление о государственной регистрации права (оригинал) — представляет лицо, приобретающее объект недвижимости;
  • документ, удостоверяющий личность заявителя (оригинал);
  • документ, подтверждающий право собственности лица, отчуждающего объект недвижимости;
  • договор купли – продажи объекта недвижимости (если договор совершен в простой письменной форме – оригинал не менее 2-х экземпляров; если договор нотариально удостоверен – не менее 2-х экземпляров, один из которых оригинал);
  • нотариально заверенное согласие супруги/супруга владельца квартиры на совершение сделки (либо документ, свидетельствующий о том, что отчуждаемый объект недвижимости не находится в совместной собственности супругов, например, брачный договор, соглашение о разделе общего имущества и пр.).

Если среди совладельцев квартиры есть несовершеннолетние или граждане признанные недееспособными, то понадобится согласие на сделку от органа опеки и попечительства. Возможно, понадобятся и другие бумаги, о чём будет указано на упомянутой выше странице «Жизненные ситуации».

Проверить правильность собранного пакета документов можно с помощью уже упоминавшегося сервиса «Жизненные ситуации» на сайте Росреестра. Кроме официального списка бумаг здесь будет указан размер пошлины за регистрацию перехода права собственности.

8. Подписание договора и передача денег

На портале METRTV.ru можно скачать договор купли-продажи квартиры, а также формы договоров для сделок с участием маткапитала или жилищного сертификата. Одновременно с договором можно заключить соглашение о передаче квартиры (или соглашение об освобождении квартиры). В нём указывается, в какой комплектности продавец оставляет квартиру – с какой обстановкой и оборудованием. Такая бумага особенно нужна, если продавец пообещал оставить в квартире какую-то мебель и технику… Впрочем, условия о состоянии квартиры могут быть включены и в текст самого договора купли-продажи.

В Екатеринбурге сложилась практика, что деньги покупатель передаёт продавцу непосредственно перед подписанием договора купли-продажи. Соответственно продавец подписывает расписку в получении денег и сразу после этого – договор. Если стороны хотят обезопасить себя от неожиданностей, они могут воспользоваться одним из трёх механизмов, исключающих риск потери денег в ходе регистрации сделки с жильём. Использовать безопасную схему расчета следует, если существует вероятность, что Росреестр откажет в регистрации перехода прав собственности.

9. Регистрация сделки в Росреестре

В Екатеринбурге подать бумаги на регистрацию можно в офисе Регпалаты (ул. Красноармейская, 92А) либо в одном из офисов многофункционального центра (МФЦ). На сегодняшний день в Екатеринбурге работают 15 офисов МФЦ. Адреса офисов МФЦ и актуальный график работы размещены на портале METRTV.ru. Записаться «на приём» в офис МФЦ можно на сайте МФЦ или через колл-центр по тел: 8-800-700-00-04 или 8 (343) 354–73–98 (ежедневно с 8.00 до 20.00).

Следует учесть, что по предварительной записи обычно предлагаются довольно отдалённые сроки – через день-два и более. Если же время не ждёт, то сторонам по сделке лучше прийти лично, взять талон и отстоять электронную очередь. Бывает, что надо объехать несколько офисов МФЦ и выбрать тот, где людей поменьше. Как правило, быстрее получается подать документы в офисах, расположенных на окраинах. Офисы в центре – более загружены.

Стандартный срок регистрации перехода прав собственности при подаче бумаг через МФЦ – 9 рабочих дней. Если квартира покупается в ипотеку – то регистрации длится 7 рабочих дней. Узнать о том, завершена ли регистрация можно по указанным выше номерам телефона колл-центра МФЦ. Оператору надо будет назвать номер, указанный на запросе (расписке) которую заявитель получил в МФЦ в обмен на поданные бумаги.

Если на регистрацию поданы не все необходимые документы, процедура перехода права собственности может быть приостановлена на срок до 90 дней. Участник сделки, не предоставивший нужный документ должен получить уведомление о приостановке. Но на практике бывает так, что покупатель приходит за выпиской о регистрации права, а получает уведомление о приостановке. Ему приходится искать (оформлять) недостающую бумагу и предъявлять её в офис МФЦ.

10. Юридическое и физическое освобождение, акт приема-передачи

Когда продавец квартиры получит Свидетельство о государственной регистрации прав, ему необходимо сняться с регистрационного учета и освободить квартиру. Акт приёма передачи обычно оформляется, если продавец передаёт вместе с квартирой какое-то имущество – мебель, кухонный гарнитур, дорогую душевую кабину. В акте надо указать, что стороны не имеют претензий друг к другу.

Если человек, продавший квартиру, владел ею менее 3 лет (для квартир купленных после 01.01.16 действует 5-летний срок владения), то, возможно, ему придётся заплатить подоходный налог. Впрочем, под налог подпадают не все сделки. Можно продать квартиру и легально не платить налог.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал о том, как сделать осознанный выбор: продавать квартиру самому или с риэлтором. Если принято решение поручить проведение сделки риэлтору, то это не значит, что собственнику следует полностью устраниться от участия в процессе. Существует несколько несложных правил контроля работы своего агента, которые позволят продавцу квартиры убедиться, что сделка проведена без ущерба для его интересов.

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/11010

Как оформить договор купли-продажи недвижимости в Украине 2019?

Продажа квартиры и ее переход от собственника к собственнику регламентируется Законом Украины «О Государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений». Какие документы потребуются продавцу квартиры и как правильно оформлять данную сделку в Украине?

Какие документы нужны для продажи квартиры в Украине?

Различают 2 вида договоров купли-продажи недвижимости – предварительный и основной. Цель предварительного документа – зафиксировать факт договоренности о купле-продаже недвижимости между конкретными лицами. Также предварительный договор письменно фиксирует факт внесения части суммы (задатка), поскольку без документального подтверждения вернуть деньги в случае отказа от сделки будет невозможно.

Оформляя предварительный договор, сторонам необходимо также указать в нем нюансы договоренности, а именно:

  • цену квартиры, о которой было достигнуто соглашение;
  • сумму обязательственного платежа (задатка);
  • действия сторон в случае расторжения данного договора – отказа от покупки или продажи и порядок возврата задатка;
  • срок подписания основного договора;
  • срок (с указанием даты), который предоставляется продавцу для полного освобождения квартиры.

Прежде чем заключить договор, продавец должен выяснить у компетентного юриста или нотариуса, какие бумаги следует подготовить. Подготовленные заранее документы избавят продавца от возможных бюрократических проволочек и будут способствовать скорейшему завершению сделки с потенциальным покупателем.

Перечень необходимых документов для продажи квартиры может меняться в зависимости от вида документов, подтверждающих право собственности, количества, возраста и социального статуса прописанных в ней и семейного положения продавца. В стандартный список входят:

  • документ о праве собственности на продаваемую недвижимость – договор купли-продажи, документы о получении в дар или обмене жилья, свидетельство о приватизации объекта недвижимости, свидетельство о праве на наследство, домовая книга и пр. – оригиналы документов;
  • удостоверения личности и ИНН всех лиц, которые являются собственниками объекта недвижимости (для несовершеннолетних лиц – свидетельство о рождении);
  • при наличии несовершеннолетних либо недееспособных лиц, имеющих право собственности на квартиру либо прописанных в ней, необходимо предоставить разрешение на продажу жилья, выданное органами опеки и попечительства по месту регистрации детей или недееспособных лиц;
  • отчет об экспертной оценке имущества;
  • технический паспорт на квартиру;
  • если квартира приобреталась владельцем в действительном или уже расторгнутом на данный момент браке, то необходимо свидетельство о браке либо о разводе и согласие супруга/супруги на продажу недвижимого имущества;
  • справка из ЖЭКа по форме №3 (о лицах, зарегистрированных в продаваемой квартире);
  • при продаже жилья по доверенности – оригинал доверенности, паспорт и ИНН поверенного.

От покупателя при оформлении сделки купли-продажи квартиры требуется предоставить собственный паспорт и ИНН. Если покупатель состоит в браке, то необходимо личное присутствие супруги/супруга на сделке с предъявлением удостоверения личности и оригинала свидетельства о браке. При невозможности личного присутствия следует предоставить нотариально заверенное заявление об отсутствии возражений против сделки.

В случае, когда квартира была подарена нынешнему владельцу, получена им в наследство (по завещанию или на других законных основаниях), приобретена или приватизирована до заключения законного брака, правила не требуют согласия супругов на ее продажу. Если приватизация квартиры была проведена уже после заключения брака, то объект недвижимости считается совместно нажитым имуществом и согласие супругов на продажу необходимо.

Если продавец квартиры не является гражданином Украины, то, кроме оригинала паспорта, нотариально заверенный перевод документа.

Справка по форме №3 действительна в течение 7 дней, что нужно учесть при подготовке документов к сделке.

Оформление купли-продажи квартиры: ход процесса

После того, как покупатель выбрал для себя подходящую квартиру, начинается процесс продажи имущества, оформления сделки, подписания договоров и расчета с продавцом.

Как правильно продать квартиру в Украине с соблюдением требований закона, интересов покупателя и продавца? Данная процедура состоит из таких этапов:

  1. Подготовка документов и их проверка – нотариус и стороны процесса купли-продажи недвижимости зачитывают и проверяют документы.
  2. Оформление предварительного договора – при этом нужно обратить пристальное внимание на нюансы технических характеристик жилья, на правильность написания имен и фамилий участников сделки, идентификационные номера, даты и суммы расчетов и т.д.
  3. Написание необходимых заявлений от лиц, которые могут предъявить имущественные претензии (супруг/супруга) о том, что они не возражают против данной сделки;
  4. Оплата продавцом (или продавцом и покупателем, если достигнуто соглашение о совместной оплате) необходимых налогов и сборов;
  5. Денежный расчет сторон – происходит в банке путем открытия счета, с которого покупатель переводит стоимость квартиры на счет продавца. Передача денег в нотариальной конторе от покупателя продавцу возможна, если стоимость недвижимости не выше 150 тыс. грн.
  6. После полного расчета между сторонами основной договор заверяется у нотариуса.

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?

Перед продажей недвижимости собственнику необходимо удостовериться у нотариуса, присутствует ли квартира в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. В Госреестре содержатся данные:

  • о владельцах квартиры;
  • об имеющихся отягощениях;
  • о наличии ареста на продажу квартиру;
  • о действующей ипотеке;
  • о залоге.

Если недвижимость не внесена в Госреестр до выставления на продажу, ее необходимо зарегистрировать в ближайшее время. Эта процедура занимает около 2-3 недель. Госреестр вещных прав заменяет собой с 01.01.2013 г. базу БТИ. На сегодня доступ к реестру имеют регистраторы БТИ, государственные и приватные нотариусы.

Подписывать основной договор можно только после подтверждения того, что деньги поступили на счет продавца в полном объеме.

Налог на продажу квартиры является частным случаем налога на доходы физических лиц и может быть равен 5% или 0%. Условия, при которых продавец не платит НДФЛ при продаже недвижимости:

  • лицо осуществляет продажу недвижимости впервые в отчетном году;
  • квартира является собственностью лица более 3-х лет;
  • если квартира была получена путем наследования.

Кроме НДФЛ, продавец оплачивает госпошлину в размере 1% от стоимости жилья и сбор в Пенсионный фонд в аналогичном размере. 1% сбора на государственное пенсионное страхование не платят лица, покупающие жилье впервые или те, кто состоит на квартирном учете. Нередки случаи, когда при оформлении сделки нотариус требует подтверждение оплаты 1% пенсионного сбора. Это является чрезмерной мерой, и если такое произошло, покупатель по окончанию сделки может обратиться в соответствующие органы для возврата излишне уплаченной суммы.

После подписания и заверения основного договора продавец получает на руки его нотариально заверенную копию, а покупатель – оригинал договора, его нотариально заверенную копию, выписку из Госреестра о его регистрации как нового собственника квартиры и техпаспорт жилья.

Источник: https://maanimo.com/helpful/142114-kuplya-prodaja-nedvijimosti-neobhodimye-dokumenty-i-pravila-oformleniya-v-ukraine

Internews.ru - Интернет журнал
Добавить комментарий

13 − восемь =