Как выделить долю в доме для продажи?


Выделение доли из совместной собственности

Как выделить долю в доме для продажи?

Любой недвижимостью может владеть несколько человек. В этом случае для них такая собственность считается общей, а закон (244 статья Гражданского кодекса) разделяет ее на два режима:

  • совместная (без определения конкретных долей каждого);
  • долевая (с определением этих долей).

По общему правилу, если законом не предусматривается иное, собственность на имущество нескольких человек считается долевой. Но во многих случаях распространен и совместный вид собственности: квартиры, приватизированные на первоначальном этапе (тогда определения долей не делалось), нажитое супругами имущество. В таких случаях владельцам приходится проходить процедуру выделения долей из совместной собственности если им конечно это необходимо.

Обязательно ли выделять доли?

Закон не обязывает проходить обязательную процедуру выделения доли, 254-я статья ГК РФ признает ее как право. По умолчанию, если иное законодательством не предусмотрено, и, если нет отдельного договора между собственниками о конкретных частях каждого из них (к примеру, брачного договора между супругами), доля каждого признается равной. Если же сторонами заключено соглашение, долей считается та часть, которая в нем прописана.

Каждый из владельцев долевой собственности, согласно 2 пункту 246 статьи ГК РФ, имеет право распоряжаться ей по своему усмотрению: дарить, продавать, завещать или закладывать. Но распоряжение долевой собственностью должно осуществляться с соглашения всех участников, за исключением некоторых случаев, без согласия других собственников свою долю можно подарить, завещать. Стоит учесть определенный нюанс – при продаже одной из долей преимущественное право на ее покупку имеют владельцы других долей.

Рекомендуем!  Как подключить к частному дому свет?

Чем отличается выдел от раздела?

Различия между выделом и разделом состоит в том, что в первом случае производится выделение доли одного собственника, а для остальных право общей собственности остается. А при разделе общая собственность прекращается для всех владельцев. Это происходит тогда, когда все собственники получают свою долю.

Выдел может происходить в одном из вариантов:

  • «натуральном»;
  • идеальном.

Натуральной долей называется вариант, в котором каждый из владельцев получает в качестве доли комнату: в квартире 4 комнаты и 4 собственника, каждому из них достается по отдельной комнате. На практике этот вариант применяется редко, чаще возникают доли «идеальные».

Идеальная доля – когда делится не сама квартира, а право собственности. Если у квартиры два собственника с равными правами, то каждому из них принадлежит ½ часть, трем – по 1/3 и т.д. Такая доля неосязаема, ни один из собственников хозяином квартиры не является, но имеет право на ее использование.

Право на выдел доли имеет любой из владельцев собственности.

Как выделить долю?

Выделение доли может быть договорным или судебным. В первом случае собственники подписывают соглашение, в котором определяется доля каждого. Если же такого соглашения достичь не удается, приходится обращаться в суд, который и устанавливает доли, принадлежащие каждому собственнику.

Согласно 245 статье ГК РФ к общей долевой собственности применяется «презумпция равенства», то есть каждый из владельцев имеет право на одинаковые доли. Но такое положение применяется только тогда, когда иные размеры долей не устанавливаются законом или соглашением всех участников-владельцев в иных размерах.

Этот же принцип действует и при выделе или разделе. Подтверждается такое право не только Гражданским, но и Семейным кодексом (39 статья, 1 пункт), обговаривающий права супругов на совместную собственность. 

Согласно все той же 245 статье ГК, по соглашению участников доли могут определяться вкладом, сделанным им при получении квартиры или на протяжении ее использования. Если один из участников вносил неотделимые улучшения (то, что не может быть отделено без вреда для недвижимости), он имеет право требовать увеличения своей доли. Однако существует дополнение, согласно которому эту улучшения должны были производиться с соблюдением установленных правил (например, с согласия остальных собственников). Если же правила не соблюдались, участник требовать увеличения своей доли права не имеет.

Если нет возможности выделить человеку в натуральном виде часть квартиры, соответствующую его доле, вопрос может быть решен при помощи денежных компенсаций. Так, если выделенная комната по площади больше идеальной причитающейся доли, остальные собственники имеют право на возмещение разницы в денежном эквиваленте. И обратная ситуация – если площадь меньше, владелец в праве потребовать от остальных собственников компенсации. После получения денег право на часть квартиры, за которую получена компенсация, теряется.

Ясно, что создавать в квартире для каждого владельца доли свой вход, коридор, кухню или ванную невозможно. Поэтому в частную собственность чаще всего, переходят отдельные комнаты, а вот подсобные помещения остаются в собственности долевой.

Куда обращаться что бы выделить долю?

Для того что бы получить свидетельство на долю необходимо зарегистрировать ее в УФРС, для этого необходимо соглашение о разделе имущества.

Если владельцы согласны на то, что квартира будет разделена между ними равными долями или долями, указанными в соглашении, особенных сложностей в заключении такого соглашения не возникает. После того как соглашение подписано, необходимо отдать его на государственную регистрацию.

Однако споры между совладельцами очень часты. Поэтому, если они не могут принять взаимовыгодное решение и найти общий язык, разрешение конфликта происходит в судебном порядке. Как правило, исковое заявление подается совладельцем, более всего заинтересованным в результате. К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы на квартиру. В каждом конкретном случае кроме заявления требуется предоставить и иные документы: доказательства (если они есть) внесения большего, чем иные собственники, вклада на ее приобретение или содержание, доказательства проживания и т.д.

Несмотря на то, что подобные тяжбы могут тянуться достаточно долго, именно решение вопроса через суд становится единственно возможным.

Прописка в доле квартиры

Прописка в выделенной доле квартиры не зависит от того, выделена она в натуре или идеальна и от размера этой доли. Даже самая небольшая доля собственности дает право на оформление постоянной регистрации. 

Получение прописки любым из владельцев доли не требует согласия остальных собственников. Однако, если выделенная доля — идеальная, для того, чтобы прописать на ней кого-то другого, получить такое согласие необходимо. Исключение из этого правила – несовершеннолетние дети владельца доли до 14 лет. Они могут получить прописку на долю родителя без согласия остальных лиц, проживающих в этой квартире.

Если же принадлежащая человеку доля натуральная -отдельная комната, то он имеет право прописывать на ней других, не спрашивая согласия у остальных участников.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/dolevaya-sobstvennost/vydelenie-doli-v-kvartire-pravila-i-poryadok/

Как выделить долю в приватизированной квартире для продажи

Часто, когда жильем совместно владеют сразу несколько человек, требуется выделение доли в квартире на каждого.

Если доли не определены, то собственность считается совместной. Гораздо проще оформить документы о наследстве в этом случае будет и при смерти одного из собственников и так далее.

Все права на общую собственность, выделение доли в приватизированной квартире и другие сопутствующие правоотношения регулируются Гражданским Кодексом РФ.

Семейные правоотношения, связанные с различными видами собственности в равной степени относятся и к Семейному Кодексу РФ.

В первую очередь именно семейное право сталкивается с вопросами собственности чаще всего, и все наиболее спорные ситуации возникают в этой области правоотношений.

Согласно имеющейся практике больше всего сложностей и конфликтов возникает при бракоразводном процессе с выделением долей в квартире, приобретенной во время брака.

Дополнительные сложности могут быть вызваны тем, что доли не всегда имеют физическое выражение в натуре, в семье имеются дети, которые еще не достигли своего совершеннолетия, чьи интересы подлежат защите согласно действующему законодательству и некоторыми другими аспектами.

Идеальный вариант, когда собственникам удается самостоятельно разрешить вопрос разделения имущества.

Перевести собственность из совместной в долевую можно и добровольно, не дожидаясь расторжения брака и не предполагая его. Если сособственниками не решено иное, то они выделяются в равном размере на каждого.

К примеру, если собственника 3, то доли для них составят по 1/3.

Выселение из жилого помещения в связи со

Необходимость определения долей может возникнуть при разделе имущества, когда равный размер долей указывается судом, если собственники не приняли добровольное соглашение.

Также может быть принято совместное решение владельцами собственности.

Чтобы избежать подобных проблем в будущем, рекомендуется указывать долевую собственность при заключении договора купли-продажи или при приватизации и их последующей регистрации.

Свидетельство о праве собственности, которое будет выдано после этого на руки, должно содержать соответствующую оговорку.

Дело в том, что органы опеки следят за тем, чтобы интересы ребенка не были ущемлены, и площадь в приобретаемой недвижимости не сокращалась.

Если приобретается квартира намного большей площади, чем прежняя, то можно одному из родителей указать дополнительную долю.

К примеру, если в семье 3 человека, то доли могут быть распределены как 1/4 у ребенка, 1/4 у одного родителя и 1/2 у другого, если она по площади больше 1/3 в прежней или равна ей.

Если такое условие соблюдается при большем дроблении, лучше долю ребенка сократить до минимума.

Никогда нельзя быть уверенным, что не потребуется последующая перепродажа приобретаемой квартиры и при этом площадь не будет сокращена.

В этом случае, если доля ребенка в продаваемой в будущем квартире по площади слишком большая, она может превышать всю площадь новой, приобретение которой не будет одобрено органами опеки.

Кроме того, на родителей (или на одного в случае развода) ничего не останется по площади.

После определения можно заняться выделением долей в квартире в натуре.

При этом должна быть физическая возможность для этого без причинения ущерба помещению.

Доле может примерно соответствовать комната, например. Однокомнатная практически не подлежит выделению долей в натуре.

Если размер идеальной доли меньше той, которая выделена собственнику фактически, то остальные совладельцы имеют право требовать отдельную плату за то, что он пользуется теми площадями помещения, которые превышают размер его доли.

Возможна и обратная ситуация, когда требуется выделение доли в приватизированной квартире, размер которой физически меньше идеального или незначителен.

В этом случае по суду остальные собственники могут стать обязанными к выплате денежной компенсации.

Выделение доли в квартире подразумевает и наличие отдельного выхода в ней.

Если соблюсти все условия, указанные действующим законодательством невозможно, то собственник, который намерен совершить выдел, получает право денежной компенсации в размере рыночной стоимости его доли (выкупа) от остальных собственников.

[/su_box]

В суде также можно определить условия пользования жилым помещением, если такая просьба была высказана истцом.

Подробно про куплю продажу квартиры

Кроме того, на родителей (или на одного в случае развода) ничего не останется по площади.

После определения можно заняться выделением долей в квартире в натуре.

При этом должна быть физическая возможность для этого без причинения ущерба помещению.

Доле может примерно соответствовать комната, например. Однокомнатная практически не подлежит выделению долей в натуре.

Если размер идеальной доли меньше той, которая выделена собственнику фактически, то остальные совладельцы имеют право требовать отдельную плату за то, что он пользуется теми площадями помещения, которые превышают размер его доли.

Возможна и обратная ситуация, когда требуется выделение доли в приватизированной квартире, размер которой физически меньше идеального или незначителен.

В этом случае по суду остальные собственники могут стать обязанными к выплате денежной компенсации.

Выделение доли в квартире подразумевает и наличие отдельного выхода в ней.

Если соблюсти все условия, указанные действующим законодательством невозможно, то собственник, который намерен совершить выдел, получает право денежной компенсации в размере рыночной стоимости его доли (выкупа) от остальных собственников.

[/su_box]

В суде также можно определить условия пользования жилым помещением, если такая просьба была высказана истцом.

Садовая книжка — юридическая консультация

При этом каждый собственник получает право пользования определенной частью дома соответственно его доли, право общей собственности не утрачивает свою силу.

Если он там не проживает, то потребуется получение их согласия.

Приобретение доли в квартире – это гражданско-правовая сделка, в результате которой приобретается не отдельный самостоятельный объект недвижимости (квартира, комната), а только доля в праве общей долевой собственности.

Сделки подобного рода разрешаются законодательством, но имеются некоторые особенности, которые необходимо соблюдать во избежание юридических проблем.

Обязательно обеспечьте соблюдение права преимущественной покупки доли других сособственников.

Это значит, что продавец той доли в квартире, которую вы приобретаете, должен сначала предложить купить долю другим сособственникам квартиры.

Если они отказываются от этого – тогда у вас появляется законное право чтобы приобрести долю в квартире без риска последующего расторжения сделки.

Отказ от права преимущественной покупки оформляется нотариально.

Не забывайте про это, иначе сделка может быть оспорима.

Если вы покупаете долю в квартире, не забывайте про все формальности.

Обязательно убедитесь, что продавец правильно подготовил все документы и может вам предоставить всё в необходимом виде, иначе сделка может быть просто не зарегистрирована.

Достаточно часто продавцы доли квартиры, если не могут получить отказ от дольщиков квартиры, предлагают вам оформить договор купли-продажи другими способами, например, через договор дарения, где право на преимущественную покупку не действует.

Этот договор легко оспаривается по инициативе надзорных органов или недовольных дольщиков квартиры.

Если фиктивность сделки будет доказана, то согласно закону по ст.

170 ГК «Притворная сделка» проданная доля в квартире отходит второму владельцу.

Конечно, же фиктивность договора дарения доказать сложно, но время и силы, которые потратите на войну и суды с другими дольщиками мало кому доставят удовольствие.

В настоящее время на рынке недвижимости есть квартиры, которые изначально покупались людьми в долевую собственность.

Эти могли быть гражданские супруги или же люди, которые не состояли в родственных или каких-либо отношениях.

Стоимость жилья настолько велика, что покупка квартиры в долевую собственность является единственным выходом во многих ситуациях.

Зная закон и все права и обязанности сособственников, вы приобретете жилье без хлопот и юридических заморочек. Для начала стоит определить, что же является долей в квартире.

Раздел квартиры после развода как поделить

В соответствии с Гражданским кодексом, имущество (в том числе недвижимое), которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Покупка доли в квартире – гражданско-правовая сделка, при которой объектом купли-продажи выступает не отдельный самостоятельный объект недвижимости (как, например, была бы комната), а доля в праве общей долевой собственности.

Такие сделки по покупке доли в квартире разрешены законодательством, но имеют некоторые свои особенности, соблюдение которых очень важно, для обеспечения юридической чистоты сделки.

Согласно закону счетчики воды должны быть установлены обязательно!

Разговоры об отмене установки возникают регулярно, и в конце 2014 года даже был издан акт об отмене обязательной установки счетчиков на газ, однако воды это не коснулось. Собственников квартир, где не установлены эти приборы, условно можно разделить на две категории — на тех, кто никогда об этом не задумывался, и на граждан, которые не могут выделить на это средства.

Есть и третья категория граждан, которые не хотят устанавливать их сознательно.

За реализацию нововведения будут отвечать управляющие компании и ТСЖ, которые, в свою очередь, будут проводить беседу с жильцами по поводу установки.

В конечном итоге установка счетчиков окажется прибыльным мероприятием для домовладельцев.

Дело в том, что плата за использованную воду высчитывается по специальному нормативному тарифу, затем умножается на количество зарегистрированных жильцов.

Теперь же к этим цифрам будет применяться еще и добавочный коэффициент, который с каждым годом будет увеличиваться.

В соответствии с Гражданским кодексом, имущество (в том числе недвижимое), которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Покупка доли в квартире – гражданско-правовая сделка, при которой объектом купли-продажи выступает не отдельный самостоятельный объект недвижимости (как, например, была бы комната), а доля в праве общей долевой собственности.

Такие сделки по покупке доли в квартире разрешены законодательством, но имеют некоторые свои особенности, соблюдение которых очень важно, для обеспечения юридической чистоты сделки.

Согласно закону счетчики воды должны быть установлены обязательно!

Разговоры об отмене установки возникают регулярно, и в конце 2014 года даже был издан акт об отмене обязательной установки счетчиков на газ, однако воды это не коснулось. Собственников квартир, где не установлены эти приборы, условно можно разделить на две категории — на тех, кто никогда об этом не задумывался, и на граждан, которые не могут выделить на это средства.

Есть и третья категория граждан, которые не хотят устанавливать их сознательно.

За реализацию нововведения будут отвечать управляющие компании и ТСЖ, которые, в свою очередь, будут проводить беседу с жильцами по поводу установки.

В конечном итоге установка счетчиков окажется прибыльным мероприятием для домовладельцев.

Дело в том, что плата за использованную воду высчитывается по специальному нормативному тарифу, затем умножается на количество зарегистрированных жильцов.

Теперь же к этим цифрам будет применяться еще и добавочный коэффициент, который с каждым годом будет увеличиваться.

Источник: http://oxbridge.spb.ru/pravo/kak-vydelit-dolyu-v-privatizirovannoy-kvartire-dlya-prodazhi

Как выделить часть дома и земли из общей собственности?

Задача довольно сложная, и одним из способов ее решения является суд. Однако есть следующий нюанс: выделить долю дома в единоличную собственность можно будет в том случае, если строение имеет несколько отдельных входов и отдельно подключенные коммуникации. Если коммуникации одни на весь дом, и у других сособственников нет отдельного подключения, то в такой ситуации выделение части дома не представляется возможным. Для решения проблемы потребуется выкупить доли дома у остальных сособственников.

Как выделить и продать 1/4 дома и земли?

Можно ли продать три сотки из шести в СНТ?

Что касается земельного участка, то здесь также есть свои нюансы: выдел доли в натуре возможен при соблюдении ряда условий. Например, размер участка должен быть не менее 6 соток, при этом каждый из сособственников должен дать добровольное согласие. Если его нет, то нужно обращаться в суд.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В случае, если нет согласия между сособственниками по определению порядка пользования земельным участком, необходимо обратиться в суд. В данной ситуации геодезическая компания готовит карточку по разделу земельного участка, после чего необходимо определить, кто и какой частью пользуется. Существуют минимальные размеры земельного участка, которые зависят от вида разрешенного использования, и 2,5 сотки, действительно, очень мало, поэтому данный вопрос сможет решить только судья.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

В первую очередь, отмечу, что не стыкуются доли в праве собственности на дом: 1/2 у первого собственника + 2 доли по 1/8 у второго и третьего. Получается, что где-то еще потерялись 2/8 доли дома?

Как выделить свою долю собственности – земли и дома?

Как продать долю, если всех собственников сложно найти?

Как правило, все ситуации, касающиеся раздела участков и домов, усложняются несколькими факторами.

  1. Минимально допустимые размеры земельного участка по ПЗЗ, принятым в Вашем регионе.
  2. Нежелание других собственников производить раздел по разным причинам. Иногда это просто опасения чего-то неизвестного, но чаще трезвый расчет на то, что в случае своей несговорчивости они смогут получить на выходе что-то большее.
  3. Наличие технической возможности произвести реальный раздел дома и участка (то есть обеспечить другим собственникам условия прохода и проезда к их участкам).

Третий фактор в Вашей ситуации, как я понимаю, не является значимым. Соответственно, есть два основных пути:

Первый – договариваться о мирном решении ситуации. Здесь возможны несколько сценариев:

  • выкуп у второго и третьего собственников их долей (как правило, если предложить не просто деньги, а альтернативный объект, шансы на благополучный исход переговоров значительно выше);
  • перераспределение долей в земельном участке между собственниками таким образом, чтобы появилась возможность реального раздела участка и возможность выделения второму и третьему собственникам отдельного земельного участка в их общую долевую собственность, соответствующего принятым нормам.

И второй путь – обращаться в суд.

Нужен ли нотариус при продаже дома с участком?

Какой налог платить при продаже дома и участка?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В случае, если между участниками долевой собственности отсутствует согласованное всеми собственниками решение о разделе (выделе в натуре своих долей), и один из собственников намерен добиваться выделения своей доли, наличие земельного спора очевидно. Так как никто не вправе ни одного из собственников принудить к выделению долей, единственный способ разрешить данный спор – исключительно судебный порядок.

В рамках рассмотрения дела судом с высокой долей вероятности будет назначена и проведена судебная землеустроительная экспертиза, по результатам которой сторонам будет предложен один или несколько вариантов разделения участков.

В случае, если вторая и третья доля (миноритарии) являются смежными, и они заявят о том, что не согласны на выделение доли каждого из них в натуре, то суд выделит только долю первого участника, составляющую 1/2 дома и 3/4 земельного участка.

Если же вторая и третья доли не являются смежными, а разделены, например, невыделенной долей первого собственника, то выделение его доли в натуре фактически разделит дом на три части. В отношении схем раздела земельного участка также потребуется судебная землеустроительная экспертиза.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Продаем дачу. Нужно ли делать межевание?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Как продать квартиру, если один собственник против?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_vydelit_chast_doma_i_zemli_iz_obschey_sobstvennosti/7278

Internews.ru - Интернет журнал
Добавить комментарий

17 − один =