Как рассчитать рыночную стоимость квартиры?

Как оценить стоимость квартиры самостоятельно

Решили продать свою квартиру, но не знаете за какую цену ее выставить? В этом вопросе помогут советы от профессионального оценщика. Речь идет не о том, чтобы освоить все сложности работы по оценке недвижимости, но некоторые приемы от специалистов вполне могут пригодиться.

Об особенностях оценки карагандинских квартир рассказала директор филиала оценочной компании Bem Appraisal Анастасия Голодникова. Данные советы актуальны еще и потому, что добровольно граждане не прибегают к помощи оценщиков. Их вызывают только тогда, когда квартиру хотят приобрести с помощью ипотечного займа.

Сравнивайте с похожими объявлениями в газете и на портале о недвижимости

К сожалению, в нашей стране даже профессиональные оценщики не имеют доступа к информации о стоимости сделок с недвижимостью. То есть цена, указанная в договоре купли-продажи, регистрируется в органах юстиции, но для других она остается закрытой. Оценщики не просят сообщать конфиденциальную информацию (личные данные владельца, например). Специалистам было бы достаточно знать только цифры: в каком районе, какова площадь квартиры и за сколько в реальности она была продана.

Но таких данных оценщикам никто не предоставляет. Поэтому они вынуждены ориентироваться по ценам в объявлениях (газеты, Интернет). Для этого выбираются объявления максимально приближенные к данным продаваемого жилья. Например, нужно определиться с ценой на квартиру, которая имеет следующие характеристики: однокомнатная, расположена по проспекту Бухар жырау, в кирпичном доме, пятиэтажка, третий этаж, площадь — 28 квадратных метров. Состояние квартиры — средний косметический ремонт.

Пошаговая инструкция: как быстро продать квартиру в кризис >>>

Если вы самостоятельно определяете стоимость этого жилья, ваша задача —  найти похожие объявления. То есть такой же площадью, в таком же состоянии, на среднем этаже, в том же районе. В примере не указано конкретное расположение на Бухар жырау, ведь у проспекта большая протяженность. Но и совпадение с определенным районом тоже важно. Идеально, если аналоги продаваемых квартир будут находиться в вашем дворе или даже доме.

Чем больше таких аналогов вы найдете, тем точнее будет определяемая цена. Близких к вашему жилью примеров как минимум должно быть три. Смотрите, какая у них цена и выставляете свою в тех же пределах. Вот, в принципе, и все. Но главные секреты, как обычно, кроются в мелочах.

Следует указать, что наш пример однокомнатной квартиры на Бухар жырау — реальный случай, взятый из практики оценщиков. Специалисты нашли три объявления с похожими характеристиками. Цены на аналоговые квартиры равнялись 45, 46 и 50 тысячам долларов.

Если вы самостоятельно определяете стоимость этого жилья, ваша задача —  найти похожие объявления. То есть такой же площадью, в таком же состоянии, на среднем этаже, в том же районе.

Подробное руководство по самостоятельной оценке квартиры

Все знают о том, что цены в объявлениях не совпадают с реальной ситуацией. Продавцы надеются, что при завышении можно будет немного «подвинуться» при торге и сохранить максимально возможную цену. Анастасия Голодникова рассказывает, что обычно оценщики скидывают 5-7% от стоимости в объявлениях. Процент отнимают от средней цены квадратного метра, а не от общей стоимости жилья.

Предположим, что все три жилплощади из нашего примера имеют одинаковую площадь — 28 квадратов. Тогда ориентировочная начальная стоимость нашего жилья = 47 000 у.е. (45000+46000+50000/3). Значит, 1 кв.м = 1679 у.е (47 000/28). Итак, допустим, что 1 кв.м нашей квартиры равен 1679 у.е. От стоимости мы отнимем не 5, а 10%. Почему, указано ниже.

Минус 10% за недостоверную информацию

Помимо того, что придется искать примеры, нужно будет обзвонить эти объявления. Например, нужно узнать в каком состоянии находится квартира. Если хозяин не хочет рассказывать подробности, это означает, что информация будет недостоверной (как и произошло в нашем случае). Из цены, написанной в объявлении можно убрать 10%. Или может быть указано, что сделан евроремонт, а в разговоре с владельцем выясняется, что в отделке квартиры использованы потолочка и линолеум (что евроремонтом не является). Вот и первый минус в стоимости нашего жилья: 1679 — 10% = 1511 долларов.

Минус 3-5% за косметический ремонт

В нашем примере однокомнатную квартиру со средним ремонтом сравнивали с квартирами, где был сделан улучшенный ремонт (см. справку). Поэтому специалисты уменьшили цену на этот процент. Второй минус от цены: 1511 – 5% = 1436 долларов.

Недвижимость с евроремонтом в данном случае не рассматривается, т.к. нужно подбирать схожие примеры. Ведь евроремонт может заметно повлиять на цену. В то же время неправильно думать, что дорогая переделка квартиры окупится при продаже. Исходя из практики, говорят специалисты, за счет продажи можно «отбить» максимум 50% качественного ремонта.   

Минус 2% за крайние этажи

Если бы наша однокомнатная квартира находилась на первом или последнем этаже, оценщик отнял бы около 2 процентов от средней стоимости за «квадрат».

Минус 1% за неузаконенную перепланировку

На цену квартиры серьезно влияет ситуация, когда документы не приведены в порядок. Наиболее частое нарушение — неузаконенная перепланировка, которая имела место и в нашей квартире. Ввиду того, что изменения были несерьезными (снесли только стенку в кладовке), специалист убавил среднюю стоимость «квадрата» на 1%. При более серьезных изменениях от цены могут отнять 3%. Итак: 1436 – 1% = 1422 доллара.

Стоит помнить, что неоформленные документы нередко становятся причиной срыва сделки. Покупатели не желают ждать и начинают поиск новой квартиры. Жилье с неузаконенной перепланировкой невозможно продать через ипотеку, т. к. данный пункт тщательно контролируется банками.

Распространённые ошибки при продаже квартир >>>

Плюс 1-2% за меньшую площадь жилья

Бывает, что подобраны хорошие примеры, но есть расхождение в количестве квадратных метров. Если эта разница составляет не больше 10 «квадратов» (как в нашем случае), никаких корректировок цены не производится. Но, предположим, что вы смогли найти аналог не 28 квадратных метров, а 40 (то есть превышение в 12 «квадратов»). В этом случае к стоимости одного квадратного метра нашей квартиры прибавляем 1-2%.

— Принято считать, что меньшую площадь жилья легче обслуживать: меньше платить за коммунальные услуги, ее легче реализовать. Поэтому стоимость квадратного метра у нее будет дороже — объясняет руководитель компании Bem Appraisal.  

Плюс 3-5% за транспортную доступность, близость остановки, развитость инфраструктуры

В такой ситуации лучше не применять поправку в процентах, а найти подходящий аналог жилья. Возьмем, к примеру, Майкудук: весь район расположен вдоль главной дороги. Но одни многоэтажки находятся вблизи нее, а до некоторых нужно пройти минут 15-20 от остановки.

— Я проанализировала цены на двухкомнатные квартиры в 18 микрорайоне, — говорит Анастасия Голодникова, — Разница в стоимости — 7%. Так же для сравнения проанализировала двухкомнатные квартиры в 22 микрорайоне Пришахтинска — «разбег» получился в 25%! По проспекту Н. Абдирова (тоже двухкомнатные, начиная от пр. Бухар жырау и заканчивая улицей Толепова) разница, в среднем, составила 12%.   

Так что оценщики наличие остановок, садиков, школ, как правило, в учет при корректировке цены не принимают. Ведь при такой существенной разнице на одной и той же улице, проще найти примеры, близкие к продаваемой квартире. 

Поправка на 3-5% может быть актуальной, например, на проспекте Бухар жырау. Здесь жилье вдоль дороги стоит немного дороже (несмотря на шум), чем квартиры, расположенные ближе к улице Воинов-Интернационалистов.

Минус 2% за угловое расположение квартиры

Подводим итог: стоимость нашего жилья получилась 1422 доллара за «квадрат». То есть всю квартиру можно оценить в 39 816 долларов. Следует отметить, что оценщики действуют по гораздо более сложному алгоритму. И эта стоимость может быть еще ниже. В нашем примере перечислены основные параметры, на которые стоит обратить внимание.

Как успешно продать квартиру: советы психологов и риелторов >>>

Наличкой или в ипотеку?

Хотя оценщики и не учитывают этот фактор в своей работе, продавцы пользуются ситуацией. Как правило, квартира обойдется дороже, если приобретается с помощью кредита. По словам специалистов, разница в цене между наличкой и ипотекой может достигать 10%.

Справка

Основные признаки евроремонта: использование ламината, гипсокартона, полностью выровненные стены, новая сантехника, пластиковые или новые деревянные окна, дорогие отделочные материалы.

Улучшенный ремонт: недорогие отделочные материалы, но достаточно свежий ремонт. Пластиковые окна, заменены двери, сантехника.

Средний ремонт (косметический): в квартире старые окна и двери, но все функционирует. Чисто, покрашенные поверхности, обои в удовлетворительном состоянии или обновлены.

Ирина Бердашова, Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/7736/

Все способы узнать рыночную стоимость квартиры

Рынок недвижимости фрагментирован, динамичен и функционирует исходя из принципов свободного формирования цен на основе спроса и предложения. Поэтому потенциальным покупателям и продавцам важно понимать, как узнать рыночную стоимость квартиры в отдельно взятом периоде, чтобы не продешевить или, наоборот, не потратить больше положенного при заключении сделки.

Рыночная стоимость простым языком
— это та денежная сумма, которую в данный момент целесообразно потратить (покупателю) или получить (продавцу) за объект недвижимости при условии свободного намерения сторон заключить сделку купли-продажи.

Определение рыночной стоимости жилья может потребоваться не только при продаже. Ситуаций много: получение кредита, где в качестве залога выступает квартира, различные судебные споры относительно жилого имущества, оценка ущерба в результате чрезвычайного происшествия, расчет страховой суммы при покупке полиса и прочее.

Какими способами можно определить рыночную стоимость квартиры

Предлагаем ознакомиться с несколькими вариантами, узнать о положительных и отрицательных моментах каждого и выбрать наиболее подходящий для вас.

• Определить рыночную стоимость жилья самостоятельно. Чтобы произвести расчеты самому, достаточно собрать статистику по аналогичным предложениям, размещенным на популярных досках объявлений. Затем нужно сравнить информацию с параметрами своей квартиры и посчитать среднюю цену за квадратный метр. Чем больше объектов попадет в обработку, тем точнее будут результаты самостоятельной оценки.Плюсы: не нужно платить за услуги специалистов.Минусы: потребуется немало времени на обработку данных, велика погрешность между реальной стоимостью и той, что выводится путем самостоятельного анализа.
• Рассчитать в онлайн калькуляторе (экспресс-оценка). Чтобы узнать рыночную стоимость квартиры онлайн, можно воспользоваться системой примерного автоматического расчета в интернете.Плюсы: Способ не требует финансовых вложений, калькуляторы доступны на сайтах крупных агентств недвижимости. Минусы: Онлайн-оценка не обеспечивает реальной картины и носит ориентировочный характер, так как на цену каждого конкретного объекта может оказывать влияние целый ряд уникальных дополнительных факторов: реальное состояние и планировка жилья, инфраструктура района, экологическая обстановка, вид из окон, соседи и так далее.
• Нанять оценщика. Подходящий вариант, если нужна оценочная экспертиза, например, для суда. Подыскать подходящего эксперта-оценщика сегодня не составляет труда.Плюсы: Профессиональный оценщик передает клиенту отчет — официальный документ, пригодный для предоставления в коммерческие и государственные структуры.Минусы: Вариант с привлечением оценщика считается одним из самых затратных.
• Обратиться к профессиональному риэлтору. Узнать рыночную стоимость квартиры в Москве или Подмосковье просто — достаточно обратиться в надежное агентство с многолетним опытом и хорошей репутацией.Плюсы: Риэлтор крупного агентства недвижимости — это единственный игрок рынка, кто знает и стоимость объекта (по которой тот выставляется на продажу), и его реальную цену (за которую он был в итоге продан).Минусы: Существует риск столкнуться с меркантильными интересами риэлтора, поэтому стоит обращаться только в проверенные компании.

Цена и рыночная стоимость зачастую отличаются. Образно говоря, стоимость объекта — это желаемая продавцом сумма, а его цена — это реальная сумма после торга с покупателем. Определение рыночной стоимости вашей квартиры является одним из важнейших условий успешной продажи, поэтому в большинстве случаев без участия квалифицированных помощников не обойтись.

Рыночная и кадастровая стоимость жилья — различие

В своей практике специалисты агентства «Чистые Пруды» часто сталкиваются с попытками клиентов узнать рыночную стоимость квартиры по адресу через бесплатный веб-сервис Росреестра. Действительно, данная онлайн услуга весьма полезна для граждан, однако следует понимать, что кадастровая и рыночная стоимость — это разные понятия, и разница может быть очень существенной. Их принципиальное различие заключается в следующем:

• кадастровая стоимость — устанавливается в результате госоценки — используется для расчета налогов, определения ставки за аренду, госпошлины в суде и так далее;
• рыночная стоимость — отражает актуальную ситуацию на рынке — определяет цену, за которую с наибольшей вероятностью может быть совершена сделка с объектом.

Таким образом, если перед вами стоит задача узнать рыночную стоимость квартиры по кадастровому номеру, нужно зайти на сайт Росреестра и найти нужный раздел. Затем следует ввести в специальное поле номер или адрес интересующего вас объекта и получить информацию совершенно бесплатно.

Профессиональная рыночная оценка жилья в Москве

Воспользуйтесь услугами агентства недвижимости «МИЭЛЬ-Чистые Пруды», если вы хотите узнать рыночную стоимость вашей квартиры для продажи. Мы следуем правилу, согласно которому первую консультацию для клиентов предоставляем бесплатно, поэтому обращение к нам вас ни к чему не обязывает.

Истории из жизни
Когда мы решили продавать московскую однокомнатную, то возникла проблема: как правильно оценить объект. Собственность, предназначенная для продажи, хоть и находится в не самом престижном районе, но имеет хороший метраж, недавно там сделан капитальный ремонт, и, что немаловажно, по соседству живут прекрасные люди.

Попробовали сделать расчет в нескольких калькуляторах, и поняли, что эти результаты очень ориентировочные. Друзья посоветовали компанию «МИЭЛЬ» у метро Чистые Пруды, и мы обратились туда. Знаете, это действительно самый лучший вариант, потому что риэлторы владеют оперативной и настоящей информацией по рынку, да и само агентство располагает собственной обширной базой недвижимости.

Первая консультация вполне удовлетворила, и мы решили заключить договор с агентством на комплексное сопровождение сделки. Продали быстро и выгодно, молодцы!

При необходимости наши специалисты также готовы помочь в других вопросах по недвижимости: подготовить документы для приватизации, обеспечить полное сопровождение покупки квартиры «под ключ», провести процедуру по рефинансированию ипотеки и много другое. Выбирайте профессионализм — приходите к нам!

Чистые Пруды — помощь в продаже проблемных квартир

Наша компания более 27 лет оказывает услуги населению в сфере недвижимости. Одной из ключевых специализаций для нас является сопровождение проблемных сделок: продажа квартир с долгами перед коммунальщиками и банками, предпродажная подготовка документации и глубокая проверка юридической чистоты документов, оперативная помощь в процедуре приватизации и многое другое. Если вам нужно продать проблемную квартиру (долю) в максимально сжатые сроки, выгодно и на законных основаниях — приходите в офис «МИЭЛЬ» на Чистопрудном бульваре. Доверьтесь профессионалам, и вы избавите себя от многих проблем!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(10 4,80 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/kak-uznat-rynochnuyu-stoimost-kvartiry/

Онлайн калькулятор стоимости квартиры (недвижимости)

Грамотная оценка недвижимости – что это? Всего лишь сумма денежных средств, которые вы готовы отдать за жилье, либо планируете выручить после продажи? Любой специалист скажет, что стоимость недвижимости – это нечто, гораздо большее. Добро пожаловать на страницы нашего сайта, всецело посвященного профессиональной оценке объектов недвижимости в России.

Мы определим стоимость квартиры в автоматическом режиме, основываясь на детальном анализе сферы и опыте профессиональных риэлторов, которые принимали участие в создании нашего проекта.

В настоящее время оценка доступна для крупнейших городов России: Москва, Санкт-Петербург, Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Казань, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Уфа, Хабаровск, Челябинск. Однако постепенно перечень регионов будет увеличиваться!

Когда необходима оценка недвижимости?

Стоимость жилья – ключевой атрибут, от которого зависят многочисленные параметры, включая скорость продажи, выгоду от совершения сделки, тактику поиска клиента и многое-многое другое. Простыми словами, оценка стоимости недвижимости – это ключевая мера успеха в такой непростой сфере, как удобное и выгодное жилье в России.

Ключевой особенностью нашего проекта является возможность онлайн-оценки недвижимости, причем, абсолютно бесплатно!

В каких случаях это может быть выгодно. Мы предлагаем вашему вниманию перечень вариантов, когда именно наша оценка стоимости недвижимости может оказаться максимально полезной для вас:

• Поиск жилья. Весьма распространенная ситуация – вы решили найти квартиру самостоятельно, либо рассматриваете множество вариантов, предложенных риэлторами или частными продавцами. В этом случае грамотная оценка недвижимости – это единственный доступный способ узнать степень адекватности предложенных условий. Имеется ли вероятность переплаты? Быть может, цена занижена из-за наличия каких-то подводных камней? Насколько грамотно была реализована политика ценообразования тем или иным агентством? Узнать стоимость недвижимости независимо поможет наш сервис. Введя параметры интересующего жилья, вы получите ориентировочную стоимость, которая будет рассчитана без учета субъективных параметров. Идеальное решение для тех, кто не планирует переплачивать, либо желает свести вероятность обмана к минимуму;
• Продажа вашей квартиры. Увы, далеко не каждый способен грамотно установить стоимость объекта недвижимости перед продажей. В лучшем случае вы столкнетесь с нежеланием потенциальных клиентов покупать квартиру по завышенной цене, что приведет к необходимости оптимизировать условия и тратить драгоценное время. В худшем случае вас ожидает потеря денежных средств из-за слишком низкой цены. Ведь вполне вероятно, что быстро совершенная сделка является причиной того, что вы установили слишком низкую стоимость. Только профессиональная оценка объектов недвижимости позволит избежать этих ошибок, а наш сайт поможет добиться поставленной цели максимально рациональным способом;
• Представителям и владельцам агентств недвижимости наш сервис также окажется максимально полезным. Совершайте сделки предельно быстро благодаря грамотно установленной стоимости – размер ваших комиссионных, при этом, останется неизменным, зато увеличится число заключенных договоров. Незачем тратить время на поиски клиентов, когда одна лишь правильно установленная стоимость способна предоставлять оптимальный результат. Помимо всего прочего, наш сервис является весьма авторитетным решением, которое хорошо известно на рынке недвижимости. Это значит, что получаемые значения можно смело ставить в пример вашим клиентам, которые по той или иной причине не желают менять стоимость в выгодную для вас сторону.

Узнать стоимость недвижимости можно в считанные минуты. Для этого достаточно зайти на Rocenka.com и произвести всего несколько действий.

Мы предоставляем независимый анализ для крупнейших городов России, среди которых Москва, Санкт-Петербург, Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Казань, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Уфа, Хабаровск, Челябинск.

Как узнать стоимость недвижимости: алгоритм действий

Интерфейс нашего сервиса интуитивно прост и понятен – освоить его способен даже начинающий пользователь ПК. Дело в том, что основой калькулятора является разработанный профессионалами алгоритм, учитывающий более десятка важнейших параметров.

Именно так определяется стоимость недвижимости, основанная на статистических данных и опыте успешных риэлторов России.

О каких именно качествах и параметрах идет речь? Рассмотрим характеристики, которые потребуется знать для оценки стоимости недвижимости с помощью нашего сервиса:

• Регион совершения сделки. Безусловно, стоимость объекта недвижимости в первую очередь зависит от того, в каком именно городе он располагается. На сегодняшний день наш проект предлагает сразу 16 регионов, при этом, их количество будет постепенно увеличиваться: Москва, Санкт-Петербург, Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Казань, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Уфа, Хабаровск, Челябинск.
• Площадь квартиры – это не менее значимый параметр, ведь в сфере недвижимости стоимость того или иного объекта устанавливается именно за квадратный метр. Зная площадь жилья, вы без труда узнаете стоимость недвижимости, которую планируется купить или продать;
• Количество комнат. Но несмотря на площадь, удобство проживания зависит и от того, сколько полноценных комнат представлено в квартире. Ведь именно этот параметр будет напрямую влиять на численность семьи, которая сможет с комфортом разместиться на имеющейся площади;
• Состояние жилья. Оценка недвижимости основывается и на стоимости предполагаемого ремонта, что также является крайне ощутимой статьей расходов при покупке жилья. Если же состояние квартиры можно назвать безупречным, стоимость подобного варианта будет заметно выше. Как и желание купить такое жилье!
• Этаж. Первый и последний уровни – далеко не самый желанный вариант для многих россиян, так как недостатки подобных этажей известны всем и каждому. Если же идет речь не о крайних уровнях, цена вопроса окажется несколько больше;
• Материал постройки. Стоимость объекта недвижимости напрямую зависит от того, из какого именно материала был построен дом. В порядке возрастания стоимости – это панели, каркасная технология и, конечно же, кирпич. Здесь следует исходить из таких качеств, как надежность конструкции, шумо- и теплоизоляция, а также внешний вид;
• Планировка помещения. Какой бы ремонт не был проведен в квартире, комфорт проживания в первую очередь зависит от планировки. Увы, далеко не все квартиры России могут похвастаться удачными решениями, следовательно, стоимость недвижимости будет напрямую зависеть и от этого параметра. При этом совершенно неважно, какой именно город вы выбрали: Москва, Санкт-Петербург, Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Казань, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Уфа, Хабаровск или Челябинск. Ведь указанная закономерность прослеживается вне зависимости от региона.
• Раздельный или совмещенный санузел. Узнать стоимость недвижимости невозможно, если вы не располагаете информацией, касающейся данного нюанса. Ведь комфорт проживания будет зависеть в том числе и от планировки санузла;
• Балкон или лоджия. Пусть габариты данного помещения учитываются в общей площади жилья с коэффициентом 0.5, иметь в собственном распоряжении застекленную лоджию или полноценный балкон согласятся многие. Ведь здесь можно организовать рабочий кабинет, сделать комнату отдыха или просто хранить какие-либо вещи. Наша оценка объектов недвижимости учитывает и этот фактор;
• Высота потолков. Подобное чаще всего напрямую зависит от периода постройки здания, впрочем, и многие современные компании могут возводить квартиры с потолками высотой три метра и более;
• Габариты кухни. Оценка объектов недвижимости невозможна без знания этого фактора. Маленькая тесная кухня – мечта далеко не каждой хозяйки, впрочем, как и излишне просторное помещение, которое «съедает» полезную площадь жилья;
• Класс жилья: эконом-уровень, средний класс или премиум-сегмент. Это также влияет на то, как будет проводиться оценка недвижимости в любых городах России: Москва, Санкт-Петербург, Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Казань, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Уфа, Хабаровск, Челябинск.
• Наличие лифта. Здесь давать какие-либо комментарии не нужно, особенно, если речь идет о квартирах на верхних этажах.

Зная эти параметры, наш сервис проведет профессиональную оценку стоимости недвижимости в крупнейших городах России.

Данных параметров вполне достаточно для того, чтобы совершить выгодную сделку. Для покупателя – это возможность узнать стоимость недвижимости, для продавца – грамотно установить цену, а для агентства – увеличить число сделок и повысить собственную выгоду! Rocenka.com – надежный инструмент и незаменимый помощник для тех, кто не привык переплачивать и не желает быть обманутым во время купли, продажи или обмена недвижимости в России.

Источник: https://rocenka.com/

Как рассчитать рыночную стоимость квартиры

Обновление: 20 октября 2017 г.

Свободное функционирование рынка недвижимости и квартирного рынка как его части подразумевает независимость в принятии решений продавцом и покупателем при заключении ими сделок, что в масштабах всего рынка означает формирование цены конкретной сделки на основании общих законов спроса и предложения. Когда и продавец, и покупатель никем не принуждаются, а желают заключить сделку, ключевым является вопрос, как определить рыночную стоимость квартиры на конкретный момент времени, не продешевить при продаже и не переплатить при покупке недвижимого имущества.

Что такое рыночная стоимость квартиры

Под рыночной стоимостью квартиры понимается денежная сумма, которую в данный момент времени целесообразно покупателю заплатить, а продавцу получить за конкретный объект недвижимости, исходя из свободы в намерениях продавца и покупателя совершить эту сделку, при наличии у сторон достаточно полной информации об объекте сделки и сведений об общей ценовой ситуации на рынке.

Методы определения рыночной стоимости квартиры

К методам определения рыночной стоимости квартиры относятся следующие:

• сравнительный;
• затратный;
• доходный.

Сравнительный метод определения рыночной стоимости базируется на анализе рынка и осуществляемых на нем сделок.

Для достоверного определения цены при сравнительном методе оценки рыночной стоимости необходимо наличие достаточно большого объема информации по совершающимся сделкам. Учитываться должны сделки по квартирам, параметры которых аналогичны или близко совпадают с оцениваемой квартирой.

Важно не путать информацию о предложении на рынке и цену сделок, так как они могут существенно различаться. Ориентироваться на ожидания продавцов (цену предложения) в качестве индикатора конъюнктуры рынка можно, но конечная сумма сделки зачастую отличается от той цены, которую изначально выставляет продавец.

При сравнительном анализе должны в обязательном порядке отбрасываться пограничные значения — наибольшие и наименьшие цены сделок, так как за ними могут стоять особые условия и обязательства, то есть нерыночные механизмы, повлиявшие на конечную цену подобных квартир.

Сравнительный метод имеет ряд ограничений, в том числе при оценке уникальных расположенных в престижных районах объектов.

Затратный метод предполагает оценку недвижимости с учетом понесенных ее продавцом затрат. Это могут быть как затраты на строительство объекта (на первичном рынке), так и затраты на совершенную ранее покупку квартиры и проведенный ремонт и отделку жилья продавцом (для вторичного рынка).

Затратный метод также не является универсальным, понесенные издержки на свободном рынке отнюдь не означают обязательств кого-либо за них платить. В рыночной экономике существует понятие морального износа избыточности, то есть снижения стоимости объекта за счет внесения избыточных изменений, как, например, качественный с использованием дорогостоящих технологий и материалов ремонт в ветхом фонде.

Доходный метод определения стоимости квартиры предполагает ее оценку как объекта инвестиций, когда квартира оценивается исходя из предполагаемых сумм получаемого от нее дохода и требуемых вложений.

Если приобретенное жилье будет сдаваться покупателем в наём для компенсации затрат на выплату кредита, на стоимость значительно повлияет доход, который можно будет извлечь из сдачи жилья. Объекты, сдача которых будет проблематичней, а получаемый доход ниже, будут иметь рыночную стоимость ниже более ликвидных в этом отношении объектов.

Задача адекватной оценки квартиры сводится к тому, как рассчитать рыночную стоимость квартиры с учетом элементов всех имеющихся методов и их важности.

Параметры, влияющие на рыночную стоимость квартиры

Все параметры, учет которых в виде наценок и скидок к конечной стоимости жилья будет влиять на стоимость, можно подразделить на существенные и второстепенные, общие и индивидуальные.

К общим критериям оценки можно отнести следующие:

• конъюнктура рынка, состояние спроса и предложения на подобные объекты;
• типовое или уникальное жилье, тип постройки, спрос на серию дома;
• расположение жилья;
• транспортная инфраструктура и перспективы ее развития;
• экологическая обстановка;
• городская инфраструктура района: поликлиники, школы, торговые центры, парки.

Cущественными факторами, влияющими на то, как будет рассчитана рыночная стоимость квартиры, являются:

• площадь квартиры, количество комнат;
• этажность дома и расположение квартиры на конкретном этаже;
• наличие лифта/лифтов;
• стандартная или индивидуальная планировка;
• техническое состояние, наличие современного ремонта;
• соотношение общей и жилой площадей, площадь кухни;
• наличие раздельного или совмещенного санузла или нескольких санузлов в помещении.

Второстепенными факторами принято считать наличие или отсутствие балкона или лоджии, высоту потолков, вид из окон дома. Все эти критерии, естественно, могут иметь большее индивидуальное значение для конкретного покупателя, чем некоторые из более существенных.

Вопрос, как определить рыночную стоимость квартиры, сводится к тому, как с учетом всех критериев приблизительно оценить и сделать выводы о целесообразности приобретения или продажи данной квартиры по данной цене в настоящий момент.

Профессиональная оценка

В Российской Федерации существует законодательно разрешенная и регулируемая деятельность по независимой оценке объектов недвижимости. В этом случае определение стоимости проводят профессиональные оценщики, имеющие квалификационный сертификат и принадлежащие к одной из саморегулируемых организаций оценщиков. По итогам оценки клиенту на руки выдается документ, официально подтверждающий выводы оценки и определенную в ее ходе рыночную стоимость.

Источник: https://glavkniga.ru/situations/s505273

Как оценить квартиру самостоятельно

В некоторых случаях привлечение независимого оценщика оказывается либо нецелесообразным, либо экономически неоправданым действием. В таких случаях можно попробовать оценить квартиру самостоятельно.

Для самостоятельной оценки квартиры лучше всего воспользоваться упрощенным вариантом метода сравнительного анализа предложений о продаже аналогичных квартир.

Порядок оценки

Порядок применения этого метода следующий:

1. Изучить базы предложений о продаже квартир, аналогичных той, которую вы хотите оценить. Основные источники таких предложений – это крупные агентства недвижимости,интернет-агрегаторы объявлений о продаже недвижимости («ЦИАН» и аналогичные), а также специализированные печатные издания типа «Недвижимость и цены», «Из рук в руки» и подобные им.

При изучении предложений о продаже квартир нужно обращать внимание на достоверность каждого источника информации и актуальность самого предложения на дату оценки.При возникновении сомнений лучше позвонить по контактному телефону, указанному в объявлении и уточнить все подробности лично.

По результатам этого изучения необходимо выбрать 5-6 квартир, которые максимально похожи на оцениваемую квартиру по следующим параметрам (параметры перечислены в порядкеубывания важности):

• местоположение и близлежащее окружение;
• тип, конструкция дома;
• класс отделки;
• количество комнат;
• состояние (необходимость ремонта);
• этаж;
• площадь кухни;
• наличие балконов, лоджий.

2. После того как 5-6 объектов-аналогов выбрано, цены предложений выбранных аналогов необходимо скорректировать (уменьшить) на величину вероятной скидки, которую продавецквартиры обычно предоставляет покупателю в процессе реальных переговоров о покупке и разумного торга.

Величина этой поправки зависит от состояния рынка недвижимости (и экономики в целом), которое изменяется во времени и характеризуется выраженной цикличностью, когда периоды роста сменяются периодамистагнации и спада.

Так, во время общего подъема и роста цен на рынке жилья, продавцы не спешат делать скидки в процессе торга, поскольку знают, что через некоторое время цена на их объекты все равно вырастет. Покупатель же в этой ситуации будет заинтересован побыстрее купить жилье, пока цены еще сильнее не выросли.

И наоборот, во время экономического кризиса скидка в процессе торга может быть весьма значительной, так как продавец будет заинтересован продать свою квартиру быстрее, пока цены не упали еще ниже.

Точно определить поправку на уторговывание – задача довольно сложная, поэтому при самостоятельной оценке квартиры на рынке недвижимости Москвы и Московского региона мы рекомендуемвоспользоваться следующими усредненными значениями этой поправки:

Таблица 1. Усредненное значение поправки на уторговывание на московском рынке жилья.

3. На этом этапе оценки, когда объекты-аналоги выбраны, а их цены скорректированы с учетом поправки на уторговывание, нужно рассчитать стоимость 1 кв. метра площади каждой из квартир-аналогов.Для этого, скорректированную цену предложения аналога надо разделить на его общую площадь. Проделав эту операцию для каждого аналога, мы получим ряд значений-ориентиров рыночной стоимости1 кв. метра общей площади оцениваемой квартиры.

Если наибольшее или наименьшее значение в этом ряду отличается от ближайшего по величине (соседнего) значения в этом ряду более чем на 20%, то аналог с этим значением следует исключитьиз дальнейшего рассмотрения как нерепрезентативный. Например, если мы по выбранным аналогам получили следующий ряд значений стоимости 1 кв.м.: 159 т.р., 160 т.р., 165т.р., 168 т.р., 170 т.р.,220 т.р, то последний аналог со стоимостью одного квадрата 220 тыс. руб. следует отбросить, так его величина отличается от соседнего значения (170 тыс. руб.) более чем на 20%.

Чтобы перейти от этого ряда значений к рыночной стоимости оцениваемой квартиры, остается посчитать среднее арифметическое полученных стоимостей 1 кв.м. по квартирам-аналогам и умножитьполучившуюся величину на площадь оцениваемой квартиры.

Таблица расчетов

Для наглядного представления описанной выше процедуры мы приводим пример таблицы расчетов для самостоятельной оценки:

Таблица 2. Расчетная таблица по оценке квартиры.

Конечно, описанный метод оценки квартиры является достаточно упрощенным, но при тщательном подборе аналогов даже такой способ может дать неплохие по точности результаты.

Расчет стоимости доли в квартире

Описанный метод можно использовать и для самостоятельной оценки доли в квартире. Для этого, полученную стоимость 1 кв. м надо уменьшить на величину скидки (дисконта), учитывающую тот факт, что данный квадратный метр продается в составе доли, а не в «целой» квартире. Подробнее об определении размера дисконта при оценке доли в квартире…

Затем дисконтированную стоимость 1 кв.м нужно умножить на количество квадратных метров, приходящихся на оцениваемую долю. Результат будет представлять собой рыночную стоимость рассматриваемой доли в квартире.

Оценка стоимости квартиры онлайн

Если вы оцениваете квартиру в Москве, то проверить результаты самостоятельной оценки можно с помощью наших специализированных он-лайн калькуляторов:

• калькулятор оценки квартиры
• калькулятор оценки доли в квартире

Обратите внимание, что эти калькуляторы дают лишь приближенный ориентир стоимости, поэтому ожидать абсолютного совпадения результатов не следует.Для получения точной оценки обращайтесь к профессиональному оценщику.

Дополнительные материалы

© Корпорация «ОЦЕНКА». Копирование запрещено.

Источник: http://www.c-a.ru/samostojatelnaja_ocenka_kvartiry.htm