Как продать квартиру по переуступке?

Как продать квартиру по переуступке: принципы и особенности сделки

Продажа квартиры в новостройке по переуступке является довольно распространенным форматом, собственно, до 25% от всех квартир на первичном рынке продаются именно таким образом.

За период строительства жилого здания у дольщика, заключившего договор с застройщиком, могут измениться планы, в результате чего он будет заинтересован продать свои права требования по договору переуступки. Подобные сделки являются достаточно выгодными, как для продавцов, так и для покупателей. В рамках настоящей статьи поговорим о том, как продать квартиру по переуступке, и какой порядок проведения таких сделок.

На первый взгляд, процедура может показаться сложной, так как это, фактически, трехсторонняя сделка, в которой, помимо продавца и покупателя, принимает участие застройщик (кроме того, сторон может быть и больше – например, если используется банковский кредит). Однако переуступка требует намного меньшего количества усилий для проверки юридической чистоты сделки, чем в случае с классическим договором купли-продажи.

Что такое переуступка

Важно понимать, что дольщик не может продавать недвижимость в обычном порядке, поскольку не располагает свидетельством о праве на собственность, да и самой собственности, фактически, еще нет. Этот формат продажи доступен дольщикам (инвесторам строительства), которые желают вернуть средства, вложенные в недвижимость. Основная особенность сделки заключается в том, что продается не квартира (так как на момент покупки ее может еще не существовать), а права требования на ее, и эти права являются основанием для передачи квартиры от застройщика будущему собственнику, когда дом будет введен в эксплуатацию.

Переуступка проводится значительно быстрее и требует меньшего количества документов, чем договор купли-продажи. Кроме того, не требуется прилагать усилия для проверки истории квартиры (факты смены владельцев) – покупатель будет первым обладателем права на собственность.

Договор застройщика с новым претендентом на собственность заключается на основании имеющихся документов, которые свидетельствуют о наличии прав требования у текущего их обладателя. Речь идет о ДДУ — согласно этому документу потенциальные владельцы жилья инвестируют свои средства в строительство дома с тем, чтобы по окончании процесса возведения дома получить квартиры.

Законодательные нормативы

Сделки подобного рода проводятся иначе, чем купля-продажа существующей недвижимости, но тоже имеют юридическую силу, а возможность и процедура передачи прав собственности регулируются следующими нормативными документами:

• ФЗ №214 «О долевом строительстве»;
• Ст. 388 уточняет условия переуступки;
• Ст. 389 содержит нюансы проведения сделки;
• Ст. 390 определяет ответственность инвесторов, переуступающих права владения недвижимостью одного владельца третьим лицам.

Встречается и другой термин, обозначающий переуступку — «цессия». Сделка цессией является именно передачей прав владения одного физического или юридического лица другому. Это значит, что последующий договор заключается между дольщиком и желающим купить права на недвижимость, а не между застройщиком и покупателем.

Юридически сделка является законной, однако она вполне может превратиться в мошенническую схему, если не будут соблюдаться законодательные требования.

Преимущество переуступки: в чем выгода?

Для продавца переуступка позволяет вернуть деньги, если по каким-то причинам он более не способен выплачивать ипотеку, продавец имеет возможность сразу же погасить кредит. Основной причиной, по которой квартиры, продающиеся по переуступке, пользуются большой популярностью, является их сниженная стоимость (относительно среднерыночной). Квартира в недостроенном доме стоит дешевле, чем в доме, который уже сдан в эксплуатацию – это очевидное преимущество для покупателя недвижимости. Эта особенность, привлекает покупателя, позволяя быстро конвертировать квадратные метры в деньги.

До обретения прав собственности и переезда для проживания нужно ждать определенный период, от нескольких месяцев до года-двух (в зависимости от состояния готовности здания). После окончания строительства здание будет проверяться контролирующими органами, которые проверят соответствие выполненных работ современным требованиям законодательства, включая эксплуатационные, строительные и прочие.

Иногда недвижимость уже можно осмотреть, оценить планировку, расположение здания и инфраструктуру, которая находится поблизости, понять, какие удобства предусматривает придомовая территория (детские площадки, парковочные места и т.д.).

Проверка документов: что требуется от продавца

Перед процедурой оформления покупатель, прежде всего, захочет убедиться в том, что сделка будет безопасной, поэтому продавцу необходимо привести в порядок все документы. Вот что интересует покупателя:

1. Документы дольщика, свидетельствующие на наличии у него прав на недвижимость после окончания строительства.

2. Полностью ли выплачена сумма застройщику, погашен ли банковский кредит.

3. Наличие в договоре пункта о том, что возможна переуступка, если договор не предусматривает такую возможность, сделка будет незаконной.

4. Если дольщик оформлял на покупку недвижимости ипотеку, необходимо взять согласие финансовой организации на переуступку.

После проверки всех документов и уплаты задолженностей (при наличии), производится заключение договора. В заключенном договоре обязательно должно быть указано, что предыдущий дольщик имел право на переуступку недвижимости, являющейся объектом сделки.

Если на недвижимость претендует, к примеру, супруг или супруга дольщика, необходимо получить дополнительное согласие на заключение договора переуступки — без единогласного решения уступить право владения не выйдет заключить сделку. Новый документ обязательно регистрируется в Росреестре, где содержатся сведения и о предыдущем договоре между дольщиком и застройщиком.

Важные моменты: что нельзя упускать из виду

Согласно законодательству, продавец обязан предоставить покупателю требующиеся сведения. Документацию, касающуюся законности деятельности застройщика, можно найти на сайте строящегося ЖК или здания в соответствующем разделе.

Кстати, если застройщик не представляет упомянутые документы в открытом доступе, это само по себе считается поводом для его привлечения к ответственности. В отдельных случаях подобное несоответствие законодательным требованиям даже расценивается как мошенничество.

• Если покупатель предполагает взять кредит у финансовой организации, чтобы выкупить право требования, процесс заключения договора будет несколько сложнее – объект недвижимости будет проверять банк.
• Если в договоре явно не прописано, что дольщик имеет право на переуступку, заключение сделки будет считаться мошенничеством (со стороны продавца).

При наличии ипотечного или кредитного долга дольщик обязан либо выплатить его, либо обсудить этот момент с потенциальным покупателем. Например, ипотека может быть переоформлена на покупателя. Продавцу в этом случае необходимо иметь письменное подтверждение от финансовой организации, о том, что она не против смены владельца прав.

Необходимые документы: что должно быть в договоре переуступки

Основным документом, который обеспечивает переуступку, является договор о долевом участии — по факту, исходное соглашение дольщика с застройщиком переоформляется с указанием нового участника сделки. Сам договор переуступки обязательно должен включать в себя такую информацию:

• данные обо всех участниках сделки;
• стоимость недвижимости;
• порядок расчетов;
• согласие финансовой организации на проведение сделки (если используются кредитные средства);
• согласие застройщика на заключение сделки;
• полная информация относительно объекта сделки;
• сведения о ДДУ (прилагается копия).

Перед любыми действиями, связанными с переуступкой, весьма желательно уведомить застройщика о желании переоформить договор на другое лицо. Для этого используется такой документ, как «Уведомление об уступке права собственности».

Хотя действующее законодательство не обязует стороны уведомлять застройщика, это очень желательно сделать, чтобы каждое заинтересованное лицо было в юридической безопасности и в будущем не возникло никаких недоразумений. Уведомление позволяет укрепить позицию продавца, если возникнет необходимость обращаться в суд.

Выплата налога

Если стороны сделки не получают никакой выгоды, то есть сумма, которую платит новый владелец, равна расходам дольщика, и налог (НДФЛ) не уплачивается. Если же сумма больше изначальной, то государство получает свой процент согласно НК РФ.

Налогом облагается только сумма выгоды. Например, если дольщик заплатил за право на недвижимость 2 млн., а получит от нового владельца 3 млн. руб., налог будет считаться по разнице в стоимости — одному миллиону рублей. Соответственно, продавцу нужно будет перечислить в бюджет 130 тыс. рублей, однако сумму налога можно несколько уменьшить путем имущественного налогового вычета.

В свою очередь, налог с продажи недвижимости сторон сделки никак не касается, поскольку фактически речь не идет о недвижимости. Квартиры получат статус таковой только после постановки на кадастровый учет, а произойдет это только после завершения строительства и ввода здания в эксплуатацию.

Заключение

В заключение хочется обратить внимание на то, что продавцу, который оформил ипотеку, желательно знать, сможет ли он продать недвижимость по переуступке еще на этапе получения кредита (учесть этот вопрос в договоре с банком и застройщиком). Это позволит ему достаточно легко выйти из ситуации, если он не сможет выполнять свои обязательства перед банком, перестраховаться от неприятных последствий. Для оформления документов желательно привлечь профессионального юриста, который вовремя укажет на «подводные камни», которые могут иметь место в текстах договоров.

Источник: http://novostroev.ru/articles/kak-prodat-kvartiru-po-pereustupke-printsipy-i-osobennosti-sdelki/

Как продать квартиру по переуступке: советы и хитрости|продажа квартиры по переуступке

NEW!!! ВСЕ УСЛУГИ ТЕПЕРЬ И В МОСКВЕ ПО ЦЕНАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА!

Объявления о продаже квартир по переуступке права собственности встречаются все чаще.

• Что это?
• Выгодна ли такая покупка конечному приобретателю?
• Какие риски сопутствуют продаже?
• Должен ли продавец платить налог с полученной суммы?

На эти и другие вопросы даст ответы данная статья.

В каких ситуациях возможна продажа по переуступке права собственности

Значительная часть квартир приобретается потенциальными жильцами или инвесторами на стадии котлована. Разница между конечной ценой и первоначальной, предлагаемой застройщиком, может достигать 100%.

Вместе с тем, на стадии котлована покупатель еще не является собственником квартиры, его взаимоотношения с застройщиком в большинстве случаев регулируются ФЗ-214 от 30.12.2014 года «О долевом участии».

Если стройка будет заморожена, застройщик обанкротится, дольщик имеет возможность вернуть свои деньги через суд. Говорить о наличии права собственности можно только после подписания акта приема-передачи и внесения соответствующей записи о правах на недвижимость в Росреестр.

Сущность переуступки

Переуступка права предполагает, что продавец свои права на недвижимость после ее постройки подтверждает договором о долевом участии, который в обязательном порядке должен быть зарегистрирован. Так вот собственник этих прав (продавец) переуступает свои права и обязанности по договору долевого участия другому лицу, который после сдачи дома получит собственность.

Важно: данное положение действительно только до момента, пока не сдан дом в эксплуатацию.

Если акт приема-передачи подписан, дольщик обязан дождаться регистрации своего права в Росреестре (Выписки ЕГРН). Период между передачей квартиры по акту и получением собственности называется «мертвый период», поскольку в этот период нельзя совершать никаких сделок ни с правами, ни с имуществом.

Иначе есть риск остаться без денег и с двойными-тройными переуступками

Переуступка может быть оформлена двухсторонним или трехсторонним (с участием застройщика) договором в простой письменной форме. Называться договор может как просто договор или соглашение о переуступке, так и договор цессии.

Важно: Договор переуступки обязательно должен быть зарегистрирован, поэтому ни в коем случае не отдавайте деньги до того, как этот договор зарегистрируют в Росреестре. Иначе есть риск остаться и без денег, и с двойными-тройными и так далее переуступками.

Дольщик обязан уведомить застройщика о совершаемой сделке. Официально в законодательной базе такого требования нет, но застройщик является стороной по договору долевого участия. Впоследствии он имеет право оспорить сделку. Исключение, если в Договоре долевого участия указано согласие как обязательное.

Статьи 382 п. 2 и 388 п. 4 абзац 2 ГК РФ говорят нам, что если в договоре прописано «требуется» согласие, то без согласия застройщика переуступать нельзя.

Законодательная база, регулирующая проведение сделок

Стороны по договору обязаны руководствоваться следующими правовыми актами:

• ФЗ-214 от 30.12.2014 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
•  Ст. 385 ГК РФ. Уведомление о переходе прав.
• Ст. 388 ГК РФ. Декларирует основные условия, при которых возможна продажа квартиры по переуступке.
• Ст. 389 ГК РФ. Содержит положения, дополняющие и уточняющие требования ст. 388.
• Ст. 390 ГК РФ. Содержит положения, регламентирующие ответственность продавца-дольщика, решившего продать недвижимость до вступления в права собственности.

Выгоды от продажи недвижимости по переуступке

Для конечного покупателя выгода очевидна:

• Снижается риск «недостроя» при еще не выросшей цене за квартиру по сравнению с участием в инвестировании на начальном этапе строительства. Дом практически достроен. В значительно меньшей мере можно опасаться, что застройщик обанкротится, а строительство затянется.
• Как только документы на право собственности будут оформлены, цена квадратного метра вырастет на 20-25%.
• Договор заключается в более короткие сроки. Нет необходимости собирать многочисленные справки.

Источник: https://spikcompany.ru/freeadvice/zhiznennye-situatsii/prodazha-kvartiry-po-pereustupke-prava-sobstvennosti/

Как продать квартиру по переуступке с ипотекой

Переуступка ипотеки на квартиру. Что такое переуступка. Как можно купить квартиру по переуступке. Преимущества и недостатки переуступки ипотеки. Что такое переуступка ипотечного жилья. Особенности оформления переуступки. Как приобрести ипотечную квартиру по переуступке.

Можно ли

Приобретение собственной жилой недвижимости – процесс достаточно затруднительный по целому ряду причин. В первую очередь это связано с относительно высокой стоимостью таковой.

Одним из решений, которые с каждым днем практикуются все чаще и чаще, является осуществление процесса долевого участия в строительстве. При этом сам участник долевого строительства выступает фактически в роли вкладчика.

Причем нередко возникает вопрос осуществления продажи именно самого право на участие в долевом строительстве. То таковой процесс возможно будет осуществить только лишь в случае, если имеет место процедура полного погашения долга.

При невыполнении такового условия осуществить продажу своей доли недвижимости будет фактически невозможно.

Аналогичным образом обстоят дела именно с процессом ипотечного кредитования. Осуществить продажу недвижимости возможно будет лишь после осуществления процесса погашения всех имеющихся долгов перед банком.

Так как в таком случае, при оформлении ипотеки, право на долевое участие и на саму недвижимость, которая строится на полученные в долг средства, принадлежит банку.

Именно поэтому прежде, чем приступить к осуществлению продажи, следует выяснить все условия, при осуществлении которых процесс данный необходимо будет реализовать.

Со всеми тонкостями следует разобраться предварительно. Отдельно стоит отметить именно ипотечное кредитование. Стоит в обязательном порядке получить предварительную консультацию по данному вопросу.

Как приобрести квартиру по переуступке

Многие задаются вопросом, а в принципе можно ли продать квартиру по переуступке по ипотеке? Да, законодательство позволяет это, но лишь до ввода жилья в эксплуатацию. После подписания акта приёма-передачи такая сделка превращается в простую куплю-продажу готовой недвижимости.

Для покупки квартиры по переуступке необходимо будет выполнить следующие мероприятия:

1. Действующий инвестор подаёт на имя фирмы-застройщика заявление об уступке принадлежащих ему прав третьему лицу.
2. Если потребуется, то вносится на расчётный счёт компании-застройщика установленная ранее сумма за разрешение переуступки прав.
3. Заверение у нотариуса согласия сторон, участвующих в переуступке.
4. Чтобы продать ипотечную квартиру по переуступке, заключается трёхсторонний договор на передачу имущественных прав. Его подписантами являются настоящий и будущий инвестор, а также представитель предприятия-застройщика.

После этих действий застройщик выдаёт новому инвестору сертификат, в котором содержатся точные параметры расположения объекта: секция, этаж и номер квартиры

Как правильно оформить договор

Алгоритм действий по оформлению договора переуступки выглядит достаточно просто, но требует внимания и определённых знаний. Пошаговая инструкция представлена ниже:

• Изучите договор между собственником приобретаемой квартиры и застройщиком. Чтобы впоследствии не столкнуться с неожиданными трудностями, лучше поручить это юристу.
• Заблаговременно проинформируйте застройщика о планируемой переуступке. В противном случае за несвоевременное уведомление он может вас оштрафовать.Здесь есть один нюанс, связанный с тем, что если квартира приобретается по ипотечному договору, имущественное право принадлежит банку. Для переуступки это не является препятствием, если:
  • Между банком и застройщиком есть соглашение или договор, и оба они выполняют свои обязательства в полном объёме.
  • В договоре переуступки будут указаны три стороны, в числе которых застройщик. Так будет получена гарантия, что квартира не заложена.
• Передайте в нотариальную контору все необходимые заблаговременно подготовленные документы. В типовой набор входят такие:
  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
  • Документ, подтверждающий, что супруг кредитополучателя согласен на заключение договора.
  • Оригинал основного договора с компанией-застройщиком.
  • Документ от застройщика, подтверждающий полное или частичное внесение первичным инвестором требуемой за продающуюся жилплощадь суммы.
  • Квитанции, подтверждающие оплату жилья. В первую очередь это касается случая, когда продаётся квартира, приобретённая продавцом в ипотеку.
  • Договор-соглашение по переуступке права на жильё.

  Пакет может меняться, если это не первая сделка с уступаемой недвижимостью. В приёмной нотариальных заведений, как правило, вывешен образец договора переуступки квартиры по ипотеке. Перед заполнением в кабинете у нотариуса, внимательно изучите все его разделы, поскольку у вас могут возникнуть вопросы.

• Зарегистрируйте договор в Госреестре. Без этого договор юридической силы не имеет.

Совет: для того чтобы оформить договор на своё имя, можно воспользоваться услугами не только юристов, но и риэлторов.

Как продать квартиру по переуступке в строящемся доме по ипотеке

Алгоритм продажи недвижимости при ипотечном кредитовании или же в ином случае, когда дольщик вносит собственные средства, мало чем отличается.

Таковой включает в себя следующие базовые этапы:

• проверка документов, имеющихся у застройщика;
• уведомление застройщика в письменной форме о самом факте продажи имущества;
• получение письменного согласия на реализацию таковой сделки от самого застройщика и супруга дольщика;
• следует получить справку от застройщика об отсутствии долга перед ним;
• согласие на продажу от застройщика и супруга, а также банка, других заинтересованных лиц обязательно заверяются письменной форме;
• оформляется выписка из единого реестра прав собственности;
• составляется договор переуступки прав собственности на имущество;
• далее понадобиться осуществить процесс регистрации самого договора, прав собственности;
• после истечения установленного законом количества времени следует забрать уже зарегистрированный договор кредитования.

Условия банков

В качестве примера, Сбербанк и в ВТБ 24 стараются избегать переуступки.

Сбербанку нужны серьезные основания для этой процедуры и развод к ним не относится. Скорее всего, требования по ипотеке в полном мере будут предъявлены одному из супругов.

ВТБ 24 может предложить несколько вариантов: продать квартиру, досрочно погасить кредит, снять обременение.

Покупка квартиры по переуступке прав

Продаваемые по переуступке квартиры обычно дешевле и их покупка может казаться выгодной. Но стоит помнить, что при ипотеке с переуступкой прав нужно будет выплатить остаток долга с процентами.

Положительная сторона сделки – низкая цена. Покупателю обычно предлагается возместить лишь уплаченную продавцом часть кредита.

Опасность состоит в том, что с новым заемщиком банк заключает новый договор и условия по нему могут отличаться от первоначальных. Покупателя могут попросить внести половину стоимости жилья в качестве первоначального взноса или повысить процентную ставку.

Переуступка ипотеки: кому и зачем это надо?

Заемщик может передать право собственности на недвижимость третьему лицу, понятно, что в ходе этой процедуры передаются взятые обязанности и полученные права перед банком-кредитором. Вопросы переуступки прав и обязанностей ипотекодателя могут возникнуть в разных ситуациях:

• супруги развелись и один из них отказывается от своей части имущества, что было вместе нажито в браке. В этой ситуации оплата кредита ложится на плечи второго супруга, за которым остается имущество;
• продать квартиру надо срочно. Могут быть разные жизненные ситуации, когда надо в сжатые сроки закрыть кредитный договор и продать недвижимость, а решать их лучше посредством переуступки прав. Такая процедура занимает значительно меньше времени, нежели погашение кредита раньше срока, снятие обременения, продажа;
• кредитный договор перешел в наследство. Предыдущий владелец умер, а все его обязательства и, разумеется, права, переходят к наследникам. Такая ноша может оказаться для наследником ненужной или непосильной, то переуступка будет хорошим решением;
• заемщик изъявил желание закрыть ипотеку, к примеру, по причине сложного финансового положения и невозможности внесения платежей;
•  кредитор переуступил кредит другому юридическому лицу.

Есть единственный случай, дающий заемщику право распоряжаться залоговым имуществом на свое усмотрение без разрешения банка. Таким случаем является завещание. Все остальные операции, связанные с переуступкой прав на квартиру, находящуюся в залоге, можно совершать только с разрешения банка. При этом, прежде чем заключать какие-либо договоренности с потенциальным владельцем, надо направить в банк соответствующее заявление. Стоит сказать, что финучреждения подобные разрешения выдаются неохотно, проводят тщательную и сове одобрение дают в крайних случаях. Если вдруг удастся провести операцию без согласия кредитора, то банк в праве:

1. Провести действия для признания сделки недействительной.
2. Выдвинуть требование о досрочном погашении долга, а также уплатить штрафные санкции.
3. Инициировать проведение процедуры взыскания залогового имущества.

Какие нужны документы

К подготовке перечня обязательных документов нужно будет отнестись максимально ответственно. Причем на разных этапах передачи прав собственности перечень различный. Опять же не существует какого-либо стандартного, универсального во всех случаях.

Потому предварительно стоит обратиться к самому застройщику за консультацией по этому поводу. Отдельным моментом является работа с банком – также в обязательном порядке понадобиться подготовить специальные документы.

Важным шагом является взаимодействие с застройщиком по поводу наличия документов соответствующего типа.

На 2019 год в перечень таковых обязательных документов входит следующее:

• учредительные документы самой компании, являющейся застройщиком – под таковыми подразумеваются учредительный документ, а также устав компании;
• свидетельство, которое подтверждает факт постановки на учет в местном налоговом органе;
• документы, которые устанавливают право собственности на землю;
• отчетность бухгалтерского типа – за последний отчетный период года, в котором будет осуществляться процедура рассматриваемого типа;
• разрешение на осуществление строительства на конкретном участке земли;
• проект на осуществление процедуры застройки:
  • разрешение на возведение здания;
  • право на конкретный земельный участок – на котором будет осуществляться застройка конкретного дома;
  • цель проекта;
  • этап строительства;
  • срок осуществления реализации процедуры;
  • предполагаемый срок завершения строительства и сдача его в эксплуатацию;
• специальная проектная декларация, в которое обозначается сам способ осуществления исполнения всех имеющихся обязательств;
• соглашение о строительстве – в котором обозначается информация о средствах, на которые конкретная застройка будет осуществлена.

После того, как проверено, что все обозначенные выше документы имеются, необходимо начинать подготовку к сделке уже непосредственно самого покупателя и продавца. Для этого понадобится составить договор купли-продажи, а также осуществить целый ряд специальных действий.

После того, как договоренности достигнуты, средства переданы – потребуется подготовить перечень документов для постановки на учет имущества.

Для этого потребуется обратиться в Росреестр или же в Многофункциональный центр. В таком случае необходимо будет собрать следующие бумаги:

• паспорта всех без исключения участников таковой сделки;
• согласие супруга/супруги на осуществление таковой сделки;
• оригинал договора который изначально был заключен с застройщиком;
• справка, которая подтверждает факт отсутствия долга перед строительной компанией;
• согласие самого застройщика, оформленного в письменном виде, на осуществление самой процедуры передачи прав на имущество;
• письменно оформленное согласие банка на продажу квартиры по переуступке прав требования;
• закладная, а также кредитный договор с самим банком.

Нередко помимо указанных выше документом могут потребоваться какие-либо дополнительные. В таком случае следует собрать все, что необходимо. В противном случае в регистрации прав может быть отказано.

Также стоит внимательно и предварительно изучить все базовые этапы продажи квартиры по переуступке прав требования. Это позволит не допустить самых разных сложных ситуаций.

Следует заранее проработать все тонкости, особенности процесса оформления недвижимости в собственность этого вида.

Так как допущение ошибок может привести к достаточно серьезным неприятностям. Существует ряд стандартных оснований для отказа в регистрации прав, а также в допустимости самой продажи имущества такого типа.

При этом список с такими основаниями для отказа является закрытым. Потому в случае, если отказ имеет место без оснований, сам собственник имеет право обратиться в суд для защиты своих прав.

Судебная практика по этому поводу достаточно обширна и при этом неоднозначна. Потому оптимальным решением будет попытаться урегулировать вопрос в досудебном порядке. В противном случае продажа может затянуться на несколько месяцев.

Переуступка по инициативе кредитора

Переуступка квартиры может быть и по инициативе финансового учреждения. При это согласия заемщика не требуется. Но банк обязан уведомить клиента об произведенных изменениях. Информация должна быть донесена до заемщика в письменном виде. Что должно содержать уведомление:

1.      Новые реквизиты для ежемесячной оплаты кредита;

2.      Порядок и способы внесения ежемесячной оплаты кредита;

3.      Какие произведены изменения прав и обязанностей сторон.

В случае не получения заемщиком данного уведомления, новый кредитор не имеет права применять штрафные санкции за несвоевременное выполнение обязательств.

Не нужно соглашаться на оформление ипотечного кредита, когда уже существует договоренность о последующей переуступке. Потому что одного желания владельца недвижимости и потенциального покупателя недостаточно, решение всегда принимает кредитор.

Источник: https://urpravo-spb.ru/kak-prodat-kvartiru-po-pereustupke-s-ipotekoy.html

Продаю квартиру по переуступке, покупаю другую. Какой налог платить?

С учетом изложенных в вопросе обстоятельств можно сделать следующие выводы:

• приобретена не квартира, а право требования на квартиру по переуступке прав по договору долевого участия или по ДДУ;
• право собственности на квартиру не возникло;
• залог права требования на построенную в будущем квартиру прекращен в связи с погашением кредита (займа).

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

В 2018 продала квартиру и купила другую. Какой налог я должна заплатить?

С точки зрения гражданского и налогового законодательства это означает следующее.

1. До регистрации права собственности Вы продаете не квартиру, а имущественное право требования, что не запрещено. Другими словами – Вы (цессионарий) переуступаете право требования покупателю (цеденту).

2. При наличии дохода от этой операции у Вас возникает объект налогообложения на основании НК РФ по ставке 13%.

3. Для расчета итоговой суммы налога с дохода в размере 2,5 млн рублей следует обратиться к пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, где указан размер вычета при продаже имущественных прав по ДДУ.

Таким образом, Вы имеете право вычесть из суммы своих облагаемых налогом доходов сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущественных прав по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством). Другими словами – сумму в 2,1 млн рублей и плюс проценты по кредитному договору (вопрос с процентами спорный).

Все сказанное верно при наличии у Вас договора ДДУ или иного. Все остальные ухищрения застройщиков (займы, векселя и т.п.) под это не попадают. Вычет равен 250 000 рублей.

4. Покупка новой квартиры не имеет значения для исчисления налога. Это разные сделки.

Исходя из это арифметики, получается следующая картина (итоговый налог, подлежащий уплате). Если не вычитать проценты, то облагаемый доход составит 400 тысяч рублей, а налог равен 13% от этой суммы, то есть 52 тысяч рублей.

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Продаю квартиру в новостройке, покупаю другую – что с налогом?

И последнее: если ранее Вы получали вычет на покупку квартиры, но не получали вычет по процентам, уплаченным по ипотечному кредиту, то право на вычет, уплаченный по процентам до 3 млн рублей, имеется. Но на этот вычет можно заявить при наличии ДДУ только с момента передачи квартиры Вам в собственность по акту.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Когда квартира куплена на этапе строительства по договору долевого участия до ввода дома в эксплуатацию, ее можно продать только по уступке прав (цессии). Доход, полученный от уступки прав, также подлежит налогообложению налогом на имущество.

В Вашем случае можно получить имущественный налоговый вычет в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи. То есть расход составил 2,1 млн. Вычитаем эту сумму из 2,5 млн, которые получены от продажи. Доходом будет сумма 400 тысяч. С нее и нужно будет заплатить 13% НДФЛ. Итог – 52 тысячи рублей.

Ваши планы по покупке нового более дорогого жилья при расчете налога во внимание не принимаются.

Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Купил и продал строящуюся квартиру. Должен ли я платить налог?

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Если Вы собираетесь продать квартиру уже после ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности, то есть не по договору переуступки, то в течение пяти лет с момента возникновения права собственности продажа квартиры будет облагаться подоходным налогом в размере 13% от стоимости. Необлагаемой базой может считаться документально подтвержденная (ДКП, ДДУ) сумма в размере расходов на приобретение этой же квартиры, то есть 2,1 млн. Тогда налог удерживается с прибыли, то есть с разницы в стоимости продажи и покупки, в данном случае – с 400 тысяч рублей. Сумма налога составит 52 тысячи рублей.

Если налоговый вычет за покупку нового жилья вам уже не положен, сократить эту сумму не получится. В противном случае при совершении продажи и покупки в один налоговый период можно в одной налоговой декларации указать обе сделки и покрыть сумму налога налоговым вычетом, ничего не заплатив.

Следует также помнить, что максимальная сумма налогового вычета при покупке жилья в России составляет 260 тысяч рублей (13% от 2 млн руб.) вне зависимости от числа сделок. Если Вы покупали квартиру дешевле 2 млн, и лимит налогового вычета не исчерпали, то сможете претендовать на его остаток при последующих покупках жилья.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Календарь налогов на недвижимость в 2019 году

Могу ли я получить налоговый вычет за два объекта?

Переуступка прав: особенности сделок

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/prodayu_kvartiru_po_pereustupke_pokupayu_druguyu_kakoy_nalog_platit/7961

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Статья обновлена: 14 октября 2019 г.

Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цедент (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е. передает цессионарию (покупателю) право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании. Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности и риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.

Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

До оформления сделки по переуступке

• При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ).

  Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.

  КАК ОФОРМИТЬ ПЕРЕУСТУПКУ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПО ДДУ

• При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.

  Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.

  1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Порядок оформления переуступки

Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке я разделила на 4 основных этапа.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика

Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

• Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
• Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• Документы, подтверждающие права собственности на землю;
• Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
• Разрешение на строительство;
• Проект на строительство, в котором должно быть указано:
  1. разрешение на строительство;
  2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
  3. цель проекта;
  4. этап строительства;
  5. срок реализации;
  6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
• Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
• Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

1. Уведомить Застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования.

   Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования. В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной. Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.

2. Получить письменное согласие Застройщика на продажу квартиры.

   Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего Продавец продает квартиру по более высокой цене, чем купленной у Застройщика. Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы Продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб., а продается за 2 млн.руб., то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб. — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.

3. Взять у Застройщика справку об отсутствии долга перед ним.

   В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме. Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем. В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.

4. Получить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.
5. Взять письменное согласие Банка продавцу на уступку права требования, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию. Данное согласие Банк даст только после полного погашения суммы задолженности по ипотеке.
6. Получить выписку из ЕГРН на квартиру (бывший ЕГРП).

   В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе. Выписка должна быть бумажной. Чтобы узнать как ее заказать, пройдите по ссылке.

Что необходимо сделать Покупателю

Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:

1. Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, когда покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
2. Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).

3-й этап — составление договора переуступки прав

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/novostrojka/pereustupka-prav-trebovanija-na-kvartiru.html