Как правильно сдавать квартиру в аренду?

В этой статье:

Правильно сдаем квартиру в аренду: инструкции и советы для собственника

Статья обновлена: 29 мая 2019 г.

Здравствуйте. Чтобы выступить в роли арендатора, необходимо учесть ряд деталей. Правильно сдать квартиру в аренду является довольно хлопотным делом, т.к. необходимо найти клиента, составить договор аренды, собрать все необходимые справки.

С чего начать? подготавливаем документы

Если Вы владеете квартирой единолично, то для сдачи ее в аренду от Вас из документов потребуется:
- паспорт;
- документ, подтверждающий право собственности на сдаваемую квартиру. С 2017 года данным документом является выписка из ЕГРН на квартиру, а свидетельства о регистрации права теперь отменены и не выдаются с июня 2016 года. Ссылка на инструкцию получения данной выписки. Если нет документов, подтверждающих право собственности на квартиру, то подойдет и договор основания. Договор основания — это документ, на основании которого имеется право собственности на недвижимость. Этим документом может быть: договор купли-продажи квартиры; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования;
- оплаченные квитанции по коммунальным платежам, чтобы показать будущим нанимателям, что долгов по ним нет.
- справка о зарегистрированных (прописанных) лицах, которая берется с паспортного стола по месту жительства. Эта справка называется выписка из домовой книги. Как ее получить читайте здесь.
Если собственников несколько, то, чтобы сдать квартиру, необходимо получить согласие совладельцев.
Есть 3 варианта согласия других собственников:
- Письменное согласие, которое можно написать от руки.
- Можно оформить нотариальную доверенность на одного из собственников, который будет от своего имени сдавать квартиру и подписывать договор аренды.
- Или же достаточно присутствие и подписания договора аренды остальными совладельцами, где указано, что квартира сдается одновременно всеми собственниками.
Требуемый пакет документов перед сдачей квартиры:
- паспорта и документы, подтверждающие права собственности на квартиру от каждого совладельца;
- оплаченные квитанции по коммунальным платежам;
- справка о зарегистрированных лицах, которая берется с паспортного стола по месту жительства;
- если же в квартире есть прописанные лица не являющееся собственниками, от них потребуется письменное согласие (пишется от руки) или подпись в договоре аренды, в котором они обязательно должны быть указаны.
Если квартира не приватизирована (муниципальная), для ее сдачи требуется согласие наймодателя (муниципалитета).
Для этого Вы обращаетесь в Департамент Управления Имуществом с заявлением о разрешении сдачи квартиры. К заявлению должно прилагаться письменное согласие всех прописанных граждан в квартире на ее сдачу в аренду, которое достаточно написать в простой письменной форме с указанием паспортных данных каждого прописанного.
Необходимые документы для сдачи муниципальной квартиры:
- разрешение наймодателя (муниципалитета);
- паспорт главного квартиросъемщика;
- договор соц. найма или ордер на квартиру, в котором указан главный квартиросъемщик;
- оплаченные квитанции по коммунальным платежам.
- справка о зарегистрированных лицах с паспортного стола.

Определитесь с ценой

Залог успешной сдачи квартиры в аренду – адекватная цена.

Самый простой способ определить сумму арендной платы – узнать ситуацию на рынке наемного жилья. Определится с ежемесячной оплатой Вы можете самостоятельно, проанализировав газеты с объявлениями или сайты (интернет-доски объявлений).

Также можно воспользоваться калькулятором оценки квартир для аренды. Заметьте, калькулятор показывает лишь приблизительную стоимость, поэтому конечную цену определяете на основе многих факторов.

Основные факторы, влияющими на ценообразование:

Расположение квартиры: оживленный центр города, тихий спальный район или зеленый пригород – у каждого района есть свои плюсы, но центр, обычно, стоит дороже всего.
Площадь: чем она больше, тем выше цена аренды.
Состояние квартиры: свежий, хороший ремонт – это не только повод поднять арендную плату, но и фактор, положительно влияющий на скорость нахождения жильцов.
Мебель и техника в сдаваемой квартире: Чем лучше меблирована и технически оснащена жилье, тем выше ее цена.
Инфраструктура: развитость района, наличие в шаговой доступности школ, спортивных клубов, детских садов и магазинов.
Транспортная доступность: если рядом есть остановки общественного транспорта, метро и удобные дорожные развязки, то это еще один повод повысить цену. Но учтите, что не всем нравится жить рядом с оживленной магистралью.

Определившись с ценой, начинайте искать арендаторов.

Способы нахождения нанимателя

Размещение объявления в соответствующем разделе газеты и специализированных интернет-досок объявлений.
Этот метод позволит охватить наибольшую аудиторию, но многочисленные звонки могут доставить некоторое неудобство. Обязательно в объявлениях выкладывайте фотографии квартиры. Велик шанс того, что на объявление будут откликаться в основном риелторы, стремящиеся заключить договор на оказание услуг.
Поиск арендаторов через размещаемые ими объявления.
Люди, ищущие себе квартиру, тоже самостоятельно подают объявления, при этом они нередко сообщают необходимую информацию о себе.
Можете расклеить объявления (или обратится в компанию по расклейке) в своем районе о сдаче квартиры.
Но это административное правонарушение, поэтому будьте очень осторожны. Если Вас поймают сотрудники полиции, то напишут протокол и наложат штраф.
Поиск среди знакомых.
Распространив среди своих друзей, коллег или через собственную страницу в социальной сети информацию о том, что сдаете квартиру, уже через пару дней можно получить отклики.

Основной плюс этого способа в том, что человек придет не “с улицы”, а по рекомендации.
Минус этого способа в том, что наниматели из числа друзей или знакомых могут попытаться «сесть на шею» — например, попросят снизить арендную плату или могут несвоевременно ее оплачивать.

Задаток — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписывать.

Правильный показ квартиры

Показ квартиры – это очень ответственный момент, поэтому она должна быть в чистом и исправном состоянии.

Наведите порядок в квартире.
Проветрите квартиру, если Вы в ней уже не живете.
Еще раз проверьте состояние мебели и техники, замените перегоревшие лампочки – все должно быть в рабочем состоянии.

В процессе показа задавайте вопросы потенциальным арендаторам, так можно лучше узнать их, определить подходят они или нет.

Обсудите условия найма во всех подробностях, чтобы потом не возникало дополнительных вопросов – это сэкономит время на этапе подготовки договора.

Правильно составляем договор аренды

Чтобы самостоятельно составить договор аренды можно скачать образец по данной ссылке, потом дополнить и изменить под свои нужды.

Самые важных моменты, которые должны быть в договоре:

Основание договора. Укажите, на основании чего Вы имеете право распоряжаться сдаваемой квартирой – право собственности, доверенность от собственника или договор социального найма.
Условия, права и обязанности обеих сторон, которые прописываются предельно четко и понятно.
Срок действия договора.
Сроки и способы оплаты арендной платы – Вы можете получать наличные или, если это Вам неудобно, перевод на банковский счет.
Оплата коммунальных платежей. Если Вы возлагаете оплату на квартиросъемщиков, то необходимо прописать в какие сроки должны быть оплачены все счета. Обычно квартиранты сами оплачивают свет и воду, при подписании договора запишите последние показания счетчиков света и горячей и холодной воды.
Частота проверок. Наверняка Вы захотите проверять свою квартиру, поэтому важно договориться о такой регулярности, которая бы не создавала излишних неудобств новым жильцам, но, в то же время, не заставляла Вас тревожиться. Еще обязательно пропишите, что владелец квартиры не имеет право входит в сдаваемую квартиру без присутствия квартирантов, чтобы не было недомолвок и неурядиц.
Порядок расторжения договора. Необходимо указать срок, за который стороны должны поставить друг друга в известность о прекращении договора. Например, предупреждение за месяц позволит арендаторам спокойно подготовиться к переезду и найти новое жилье, а Вам – удостовериться, что с квартирой все в порядке, все счета оплачены, и найти новых нанимателей.
Обязанности сторон в случае порчи имущества. В дополнении к данному пункту укажите, с каких средств будет производиться ремонт или покупка новой мебели или техники.
Нормы поведения. Например – можно ли курить в квартире, принято ли предупреждать соседей в случае проведения шумных празднеств.
Желательно в договоре прописать пункт о том, что и арендодатель и наниматель удостоверились в документах, на основании которых действует обратная сторона и, разумеется, проверить эти документы еще раз.

В дополнении к договору обязательно составьте акт приема-передачи квартиры в аренду, в котором будет перечислена вся техника и мебель, находящаяся в ней с указанием степени износа. Акт приема-передачи для наглядности можно снабдить фотографиями. Бланк договора акта-приема передачи скачайте отсюда.

Действия после подписания договора

Когда Вы решили все вопросы с документами, получили деньги и передали ключи от квартиры, не забудьте:

Подробно рассказать о том, как пользоваться техникой, снимать показания счетчиков и о других мелких бытовых моментах.
Оставить арендаторам телефоны экстренных служб и обслуживающих организаций.
Договориться с соседями, чтобы они ставили Вас в известность о том, как ведут себя наниматели.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/arenda/kak-pravilno-sdat

Как правильно сдать квартиру в аренду?

24.04.2016 2 539 6 Время на чтение: 12 мин. :

Сегодня мы с вами поговорим о том, как правильно сдать квартиру в аренду. Пассивный доход от сдачи недвижимости всегда был привлекательным источником заработка для владельцев жилья, есть немало людей, для которых это основной инструмент получения дохода. В периоды обострения финансового кризиса о сдаче квартиры в аренду задумываются даже те, кто никогда этим не занимался, поскольку теряют другие источники дохода. Нередко бывает, например, даже так, что родственники собираются вместе и живут в одной квартире, а вторую сдают.

Но не все знают, как сдать квартиру в аренду правильно, то есть, чтобы получить от этого максимально возможный доход, и не получить дополнительных проблем, которые, к слову, возникают довольно часто. Поэтому я и решил рассмотреть все основные моменты, которые необходимо знать и учитывать всем тем, кто желает сдавать в аренду жилье.

Как определить стоимость аренды квартиры?

Перед тем, как сдать квартиру в аренду, нужно правильно установить стоимость аренды. То есть, и не высоко, чтобы не отпугивать арендаторов, и не низко, чтобы максимально заработать.

Стоимость аренды квартиры складывается из двух ключевых факторов:

Состояние и интерьер (чем лучше ремонт и мебель — тем дороже);
Месторасположение дома (чем ближе к центру, метро, чем лучше прилегающая инфраструктура, чем ближе к морю на курортах — тем дороже).

Чтобы определить стоимость аренды квартиры, проще всего проанализировать аналогичные по этим двум критериям предложения на рынке, и определить таким образом некую среднюю цену, которую вы и будет предлагать потенциальным квартиросъемщикам.

Стоит ли делать хороший ремонт и дорого обставлять квартиру, чтобы потом и сдавать ее дороже — вопрос очень индивидуальный. Такие затраты могут окупаться несколько лет, да и многое зависит от нынешнего финансового состояния владельца: есть ли у него такая возможность, сможет ли он сделать все это безболезненно или для этого придется, допустим, брать кредит?

Где искать квартиросъемщиков?

Следующий важный вопрос, который необходимо решить, чтобы выгодно сдать квартиру в аренду — это поиск квартиросъемщиков. Основных направлений поиска два:

Самостоятельно, через объявления в печатных СМИ и интернете;
При помощи риэлторских агентств.

Многие из тех, кто желает сдать квартиру в аренду, изначально негативно относятся ко второму варианту — сотрудничеству с агентствами недвижимости, полагая, что в этом случае они будет терять в финансовом плане, платить агентству комиссию. Но это часто бывает совершенно не так: риэлторы берут комиссионные с квартиросъемщиков, а владелец квартиры получает ту арендную плату, которую он сам устанавливает. При этом у агентства недвижимости намного шире возможности поиска арендаторов, чем у владельца жилья.

Важен также следующий момент: даже если вы нашли человека или семью, готовых арендовать вашу квартиру по желаемой цене — не спешите договариваться о сделке. Внимательно присмотритесь к своим будущим квартиросъемщикам, проверьте их документы: не вызывают ли они каких-то подозрений? К примеру, если налицо признаки злоупотребления алкоголем, пускать такого человека в свое жилье — колоссальный риск. Ведь он может или вынести оттуда, или испортить имущество и саму квартиру.

Заключение договора аренды

Как правильно сдать квартиру в аренду: с договором или без? Многие не хотят заключать договор аренды, чтобы «не светиться» и избежать налогообложения. Думаю, что такой подход очень опасен: наличие договора аренды существенно снижает риски квартиросдатчика (а их немало), к тому же, никак не фигурирует в налоговых органах, если кто-то этого боится. Фактически, это документ, заключаемый между двумя сторонами, в некоторых случаях он может быть также удостоверен нотариусом, но это необязательно.

Договор аренды квартиры необходим для того, чтобы письменно засвидетельствовать всю ответственность квартиросъемщика перед владельцем жилья. В частности, в нем следует указать:

Очень подробное описание состояния, в котором квартира передается в аренду, мебели, бытовой техники, других предметов и вещей, которые в ней находятся (как правило, все это описывается в отдельном приложении к договору аренды — акте приема-передачи квартиры);
Ответственность арендатора за нарушение состояния квартиры и мебели;
Срок, на который заключается договор аренды;
Стоимость аренды, условия и порядок внесения оплаты;
Условия, при которых возможно изменение размера арендной платы и порядок расчета таких изменений (например, привязка к инфляции, курсу доллара, просто некое запланированное повышение в определенный период и т.д.);
Ответственность арендатора за нарушение условий внесения оплаты (например, штрафные санкции);
Условия проведения текущего ремонта квартиры при необходимости (кто, за чей счет, в какие сроки обязуется проводить ремонт и устранение внезапно возникших проблем);
Условия, при которых возможно досрочное расторжение договора аренды как со стороны владельца жилья, так и со стороны квартиросъемщика.

Важно также понимать, что заключение договора аренды накладывает свои обязательства и на квартиросдатчика. Так, например, он не сможет выселить своих жильцов в период действия договора, если те не нарушают его условий. Кроме того, договор аренды квартиры не должен противоречить действующим законодательным актам, в противном случае при наличии каких-то споров он может быть признан судом недействительным.

Нужно ли платить налоги от сдачи жилья в аренду?

Если вы хотите правильно сдавать квартиру в аренду, то должны понимать, что арендные платежи являются вашим доходом, а потому подлежат налогообложению. Я настоятельно рекомендую перед тем, как сдать квартиру в аренду, изучить актуальные законодательные нормы (они могут меняться), и четко выяснить, как вы должны декларировать свои доходы, какие налоги и когда платить.

Как правило, это обычный налог на доходы физических лиц (в разных странах он может называться по разному). Кроме того, в курортных областях может взиматься дополнительно курортный сбор или нечто подобное с каждого квартиросъемщика. Также все квартиросъемщики могут подлежать обязательной регистрации в государственных органах — уточняйте эти моменты, повторюсь, они часто меняются.

Конечно, надо признать, что немало людей не платят налоги от сдачи в аренду квартир, но они всегда находятся в зоне повышенного риска. В последнее время участились случаи и факты выявления нелегальных квартиросдатчиков и привлечения их к ответственности в виде штрафов, которые могут быть очень серьезными. Поэтому лучше не рисковать.

Контроль за состоянием квартиры

После того, как вы уже сдали квартиру в аренду и получили первую оплату, не нужно расслабляться. Обязательно контролируйте состояние своего жилья: на первых этапах делать это нужно чаще, далее — можно реже, но хотя бы раз в месяц. Кстати, это условие можно прописать в договоре аренды.

Вы должны иметь полное представление о том, что происходит в вашей квартире, пока в ней живут другие люди, поэтому не ленитесь периодически заходить туда и наблюдать за состоянием жилья. Даже если квартиросъемщики кажутся вам очень порядочными людьми и своевременно вносят платежи.

Прекращение аренды квартиры

Нужно знать не только как правильно сдать квартиру в аренду, но и как происходит прекращение арендных отношений, чтобы после квартиросъемщиков не осталось каких-то неприятных «сюрпризов». До того как квартиранты покинут ваше жилье, обязательно очень внимательно осмотрите квартиру, проверьте состояние всего, что указано в акте приема-передачи.

Для снижения дальнейших рисков рекомендуется после каждого квартиросъемщика менять замки, особенно это касается элитных квартир, которые сдаются в аренду вместе с дорогой мебелью, бытовой техникой и электроникой. Хотя, конечно, многие этого не делают, но в этом случае всегда есть риск того, что через какое-то время бывший квартиросъемщик или его подельники вынесут из квартиры все, что можно.

Теперь вы имеете некоторое представление о том, как правильно сдавать квартиру в аренду. Возможно, вы столкнетесь с определенными трудностями, когда только начнете практиковать этот способ получения дохода, но в дальнейшем, когда приобретете опыт и деятельность уже будет «поставлена на поток», все будет происходить быстрее и проще.

Желаю всем успехов и хорошего пассивного дохода. Оставайтесь на Финансовом гении, и вы найдете множество другой интересной и полезной информации в области грамотного управления личными финансами. До новых встреч!

Источник: https://fingeniy.com/kak-pravilno-sdat-kvartiru-v-arendu/