Жилищный кооператив как способ управления многоквартирным домом?

Управление в жилищном кооперативе

Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Управление в жилищном кооперативе

Для удовлетворения своих жилищных интересов и получения в собственность помещения в жилом доме, закон разрешает гражданам объединяться на добровольных началах в кооперативы.

Для удовлетворения своих жилищных интересов и получения в собственность помещения в жилом доме, закон разрешает гражданам объединяться на добровольных началах в кооперативы. Сокращенно они называются ЖК (жилищные кооперативы), или ЖСК (жилищно-строительные кооперативы). Объединение граждан, а в некоторых случаях и юридических лиц, регулируется действующим жилищным законодательством.

Высший орган управления ЖСК или ЖК

Как и любой организации, для эффективной деятельности, координации ресурсов и средств, контроля за расходами организации, общей налаженной работы образуются органы управления жилищного кооператива. Органами управления жилищного кооператива являются:

• собрание членов кооператива или общее собрание, также орган называют конференцией, если число его членов превышает пятьдесят;
• правление кооператива, и избранный кооперативом председатель правления.

Жилищный закон РФ определяет: высшим органом управления в жилищном кооперативе является собрание членов кооператива, или конференция. За этим органом закреплена определенная компетенция. Пределы полномочий конференции и порядок ее проведения закреплены в уставе кооператива.

Периодичность созыва и условия, необходимые для созыва рассматриваемого органа также определены уставом, собрания делятся на очередные, не реже раза в год и внеочередные, которые созываются по мере необходимости для решения важных вопросов по поводу предмета правоотношений, образующих сферу деятельности кооператива.

Полномочия высшего органа управления ЖК или ЖСК

Сфера полномочий конференции закреплена уставом. Как правило, в обычной практике орган рассматривает:

• вопросы, связанные с приемом желающих в члены кооператива, условия и правила выхода участника из кооператива;
• права, закрепленные за участником — членом жилищного или жилищно-строительного кооператива, связанные с его членством, и наложенные на него обязанности;
• условия смены кооперативом статуса и порядок ликвидации;
• порядок и сроки предоставления отчетов о деятельности;
• вопросы выбора органов, представляющих кооператив, регулирующих и контролирующих его деятельность;
• передача жилых помещений дома в собственность членам кооператива.

Решения, принятые и утвержденные на конференции, при учете их легитимности и соблюдения определенного законом порядка принятия, являются обязательными для исполнения каждым участником кооператива.

Исключительная компетенция конференции

Уставом кооператива к его компетенции могут быть отнесено решение различных задач, однако, ряд вопросов относится к безусловной компетенции высшего органа управления. К ней относятся:

• порядок внесения дополнений и изменений в документацию, регулирующую деятельность кооператива относительно жилого дома, внесение в нее поправок;
• определение членов ликвидационной комиссии, решение вопросов, связанных с ликвидационными балансами;
• назначение лиц, составляющих правление ЖК или ЖСК, пределы их полномочий, порядок исполнения обязанностей и прекращения полномочий;
• определение состава комиссии, занимающейся ревизионными вопросами;
• решение вопросов о любой форме отчуждения имущества, принадлежащего кооперативу;
• решение вопросов по проведению ремонтных работ в доме, работ по реконструкции дома, возведение надстроек, строительство хозяйственных блоков, произведение иных работ имущества дома;
• вопросы, связанные с долговыми обязательствами кооператива;
• определение периодичности, способа внесения, сумм обязательных для членов кооператива платежей и взносов;
• определение сервитутов в доме;
• рассмотрение заявлений граждан относительно действий правления кооператива, в том числе жалобы на действия председателя правления;
• решение вопроса о пределах и порядке вознаграждения действующих членов правления и ревизора;
• другие вопросы и задачи, закрепленные в уставе как исключительная компетенция общего собрания.

Альтернативная компетенция высшего органа управления

К альтернативной компетенции конференции можно отнести обсуждение и принятие решений по вопросам, которые уполномочены рассматривать контрольные органы ЖК и ЖСК и исполнительно-распорядительные органы указанных организаций. Несмотря на то что высший орган управления может рассматривать любые вопросы, связанные с деятельностью кооператива, он не может препятствовать отстаиванию интересов и реализации гражданами своих законных прав по поводу обеспечения помещением в жилом доме и пользования им, соблюдение этих прав безусловно, и является первоочередной задачей кооператива.

Временная комиссия высшего органа управления ЖСК или ЖК

В ситуации, когда необходимо разрешение конкретного вопроса, правлением кооператива или его высшим органом возможен созыв временной комиссии. Пределы полномочий такой комиссии определяются специальным документом – доверенностью, которая оформляется в полном соответствии с требованиями, предъявляемыми законом к такого рода документам. Выдается доверенность руководителю образования, как уполномоченному лицу. Когда вопрос, ради которого собиралась комиссия, разрешен, орган предоставляет отчет о проделанной работе и ее результатах, после чего подлежит роспуску.

Источник: https://advokat-malov.ru/tszh/upravlenie-v-zhilishhnom-kooperative.html

Жилищный кооператив как способ управления многоквартирным домом — ЖКХ

В нашей стране происходит изменение отношений в жилищной сфере. Оно ставит перед юристами и законодателями много проблем, которые до этого не были известны. В их числе трудности с реализацией и законодательным регулированием прав собственности на квартиры в ЖК и ЖСК для юридических и физических лиц. С юридической точки зрения часть моментов этой проблемы уже регулируется в некоторых ФЗ, которые были приняты относительно недавно. По закону, граждане могут сами избрать способ управления существующим многоквартирным зданием.

В их числе ГК России, в котором создана отдельная глава по правам собственности на квартиры для юридических и физических лиц.

Жилищный кооператив – сообщество граждан и организаций, созданное на добровольных началах для решения жилищных и бытовых потребностей членов.

Создание происходит в результате объединения паев. Это способ управления находящимся в собственности многоквартирным домом.

Создаются они с целью удовлетворить жилищные и бытовые потребности пайщиков. Он способен объединить в себе физических и юридических лиц.

Как создается и регистрируется государством ЖК

ЖК России определяет понятие ЖСК. Он состоит из физических и юридических лиц, которые вошли в него добровольно для решения вопросов с жильем и принятия участия в управлении домом.

С помощью вложения собственных денег, они стоят, покупают, реконструируют и содержат многоэтажный жилой дом. ЖК относятся к потребительским и все положения, которые их касаются, не следует относить к иным специальным организациям. В т.ч.

, созданным для решения вопроса с жильем по действующему ФЗ.

Способ управления существующим многоквартирным домом, создание и функционирование этих компаний определяется существующими ФЗ. В них не может быть меньше 5 участников. А максимальное число членов не превышает общее количество квартир в многоэтажке, которую планируется построить либо приобрести.

Решение о создании жилищного кооператива может принять только сообщество учредителей, в их число входит весь список лиц, которые хотят создать такой способ управления находящимся в собственности многоквартирным домом.

По действующему ФЗ, правомочным является решение создателей об организации нового ЖСК, в случае, когда за это отдали голоса большинство собравшихся юридических и физических лиц.

Эти люди и организации становятся членами ЖСК после того, как его зарегистрируют местные органы власти. Волеизъявление учредителей ЖСК обязано быть запротоколированным.

Только так выбранный способ управления имеющимся многоквартирным домом будет правомочным.

Кто может стать участником ЖК

Вступать в жилищный кооператив могут граждане РФ, которым исполнилось 16 лет, и организации. Малоимущие люди обладают преимуществом при вступлении в кооператив, который был создан при поддержке властей России, в том числе региональных и местных. Действующие Кодексы признают право стать членом кооператива наравне со всеми несовершеннолетних, которые достигли 16 лет.

Существующие законы о потребительских кооперативах не используются к узкоспециализированным формам (к которым принадлежат ЖК и ЖСК). Принятый закон о жилищных накопительных кооперативах регулирует вопросы права, экономики и организации основы существования их по сбору и распоряжению финансовыми вложениями физических лиц. Которые были предоставлены членами накопительного кооператива для покупки или возведения жилья в России и передачи его в их собственность после уплаты всех взносов за пай.

Упомянутый ФЗ призван защищать интересы и права физических лиц, вступивших в ЖК.

Одна из статей ФЗ предусмотрела возможность участия в организации лицам до достижения 16 лет при условии, что они стали полностью дееспособными по причине заключения брака.

Поэтому несовершеннолетние граждане РФ, при определенных условиях могут также выбирать способ управления существующим многоквартирным домом.

К лицам, которые обладают преимуществом при вхождении в состав кооператива, который был создан при поддержке государственных органов (федеральных, региональных или местных) входят:

1. Лица, которых признали малоимущими, которые нуждаются в квартирах на основании существующих норм ЖК.
2. Граждане, относящиеся к другим категориям, которые определены местным или федеральным законодательством и которые нуждаются в квартирах.

Как осуществляется управление ЖК и ЖСК

ФЗ России заставляют принять к сведению факт, что кооперативы (в их числе жилищные) сами определяют свою сущность. Органами управления жилищного кооператива являются следующие виды:

1. Общее собрание пайщиков. Будет обладать высшим приоритетом. А также являться органом управления существующим многоквартирным домом. Все их постановления – это закон для всех остальных. Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным тогда, когда в нем участвует свыше половины участников. Все одобренные решения обязаны быть запротоколированы.
2. Конференция. Это собрание, на котором присутствуют меньше половины от зарегистрированных участников организации. Этот орган управления вашим многоквартирным домом может и не создаваться. Вопросы его формирования, функционирования и прочее ФЗ не затрагивает. Все эти вопросы переходят к уставу каждого отдельно взятого ЖСК.
3. Правление. Формировать его должно общее собрание пайщиков или конференция, которая состоит из участников ЖК. Этот орган управления построенным многоквартирным домом является коллегиальным. Он руководит текущими вопросами жизни организации и всегда держит отчет перед общим собранием.
4. Председатель правления ЖК. Его выбирают из правленцев. В обязанность председателя входит решение следующих задач: контроль исполнения постановлений, которые были приняты на собрании, конференцией и правлением; руководящая работа в повседневных вопросах; прочие задачи, которые не должно решать собрание. Председатель имеет право действовать от имени объединения без специальной доверенности. Во время всех действий он должен отдавать отчет в том, что его действия приносят пользу всем членам.

Источник:

Организация деятельности жилищного кооператива | ГКУ «Центр реформы в ЖКХ»

Жилищные кооперативы создаются и осуществляют свою деятельность в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями.

Жилищный кооператив обладает специальной (или уставной, целевой) правоспособностью, что характерно для некоммерческих организаций (п. 1 ст. 49 ГК РФ).

Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельности данного юридического лица.

Как и все некоммерческие организации, жилищные кооперативы могут осуществлять предпринимательскую деятельность  лишь  постольку,  поскольку это служит достижению целей, ради  которых  они  созданы.

При этом предпринимательская деятельность должна соответствовать этим целям.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами, а также уставом кооператива. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ.

Уставом жилищного объединения должно быть определено (пп.1, пп.4 ч.1 ст.137, пп.8 ст.138, п.4 ст.

148 ЖК РФ) право заключать договоры: на управление многоквартирным домом, договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме; договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов жилищного кооператива, а также иных собственников помещений, не являющихся его членами.

Возможны несколько схем деятельности жилищного кооператива при управлении многоквартирным домом, которые тесно взаимосвязаны с положениями устава жилищного кооператива и решением общего собрания членов кооператива.

I схема. Жилищный кооператив действует в целях управления многоквартирным домом собственными силами без привлечения управляющей организации. Жилищный кооператив заключает договоры на оказание коммунальных и прочих услуг в интересах своих членов и других собственников.

В данном случае управление многоквартирным домом может быть реализовано в двух вариантах:

1. В Жилищном кооперативе все или большинство видов работ выполняют нанятые им работники (уборщики мест общего пользования, лестничных клеток, сантехники, плотники и т.п.).

Отдельные виды работ в соответствии с заключенными жилищным кооперативом договорами выполняют подрядные специализированные организации (например, Мослифт, исполняющий работы по обслуживанию лифтов).

Жилищный кооператив от своего имени в интересах своих членов и иных собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями, т.е.

выступает исполнителем коммунальных услуг, а также с иными организациями, предоставляющими прочие виды услуг по решению общего собрания членов жилищного кооператива, таких, например, как услуги связи – РСВО, МГТС, охраны подъездов и т.п..

При таком варианте все виды расходов и доходов, связанные с управлением домом, отражаются в годовом финансовом плане (смете доходов и расходов), в том числе платежи за коммунальные и иные услуги.

2.

Жилищный кооператив заключает договор с одной подрядной организацией на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по всем видам требуемых работ и услуг в таком доме.

Самостоятельно заключает в интересах своих членов и иных собственников помещений договоры на предоставление коммунальных услуг, выступая их исполнителем, а также договоры на предоставление прочих услуг.

В соответствии с заключенным с подрядной организацией договором все расходы жилищного кооператива, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, исполняемые данной подрядной организацией, должны будут отражаться в финансово-хозяйственном плане одной цифрой.

Кроме того, в хозяйственно-финансовом плане должны быть указаны иные расходы (при наличии), а также платежи за коммунальные и прочие услуги.

В качестве доходов в смете отражаются членские взносы и обязательные платежи собственников помещений, не являющихся членами жилищного кооператива, расходуемые на оплату услуг по заключенному жилищным кооперативом договору с подрядной организацией, коммунальные и прочие услуги, а также другие доходы, связанные с ведением жилищным объединением хозяйственной деятельности.

При необходимости (например, для отчета жилищного кооператива перед Дирекцией ЖКХиБ АО (ранее – ГУ ИС АО) за полученные субсидии из бюджета города на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме) расходы жилищного кооператива, направленные на исполнение обязательств по договору с подрядной организацией на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, должны быть расшифрованы по видам работ и услуг и прилагаться к хозяйственно-финансовому плану.

II схема. Жилищный кооператив действует с целью представления интересов своих членов и собственников помещений в многоквартирном доме, заключив договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

Правление жилищного кооператива (п.4 ст.

148 ЖК РФ) заключает от имени жилищного кооператива по поручению его членов или от имени и за счет своих членов, иных собственников помещений в многоквартирном доме (согласно прилагаемому списку) в их интересах договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией и поручает такой организации в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в данном доме лицам коммунальные услуги, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Источник: https://gradpk.ru/dokumenty/zhilishhnyj-kooperativ-kak-sposob-upravleniya-mnogokvartirnym-domom.html

Управление многоквартирным домом 2019 — договор, способы, выбор

Для управления многоквартирным домом требуется не только приложить усилия и вкладываться в ремонт и обслуживание общедомовой территории, а еще владеть юридическими знаниями.

Есть законодательные акты, относящиеся к ЖКХ, и каждый год их количество увеличивается. В соответствии с ними, только жители МКД выбирают вариант управления в ходе всеобщего собрания. О том, чем отличаются эти способы, поговорим далее.

Общие сведения

Цель управления многоквартирным домом — поддержание всех его коммуникаций в рабочем состоянии, обеспечение жильцов водой, электричеством и теплом, и наведение чистоты на общей территории. Для ее выполнения нужны поставщики ресурсов и обслуживающие организации. С ними нужно заключить соответствующие договора и производить регулярные расчеты.

Как правило, это осуществляется централизованно, в качестве посредника выступает некое юридическое лицо — все жильцы заключают договоры с ним. Так намного легче контролировать отчетность и расходы, и на это уходит меньше времени.

Прежде, чем приступить к заключению договоров, необходимо выбрать, как именно будет управляться дом. Сделать это можно на общем собрании — по его результатам составляется протокол, в котором утверждается форма управления и скрепляется подписями всех собственников.

Правовое регулирование

В 2019 году обязанности по управлению многоквартирным домом лежат на плечах собственников квартир (п. 9 ст. 161 ЖК РФ). Однако, так было не всегда — передача управления домами в частные руки началась в 2005 году, со вступления в силу нового Жилищного кодекса. До этого ответственность за содержание домов в большинстве случаев несло государство.

В Жилищном кодексе содержатся подробные сведения, касающиеся управления, порядка заключения договоров, прав и обязанностей сторон, а также указаны органы, осуществляющие надзор за этой сферой (п. 2 и 3 ст. 162 ЖК РФ). С 2005 года он постоянно изменяется и дополняется — с течением времени обнаруживаются и устраняются спорные моменты и недосказанности в законах, которые могут стать причиной конфликтных ситуаций.

Управление многоквартирным домом

Для достижения целей управления нужны поставщики ресурсов, обслуживающие организации и надзорные органы.

Порядок расчетов и взаимодействия между ними зависит от способа управления, выбранного на собрании жильцов. Дадим их краткий перечень и характеристики.

Непосредственное управление

Наглядным его примером является частное домохозяйство — все договоры заключает владелец дома. С одной стороны, это исключает всех посредников, с другой — вся ответственность за содержание ложится на собственника. С многоквартирным домом возникают дополнительные сложности — в виде необходимости крупных трат на ремонт и чистоту общей территории.

Для упрощения этих процедур на собрании выбирается ответственное лицо и на него оформляется доверенность, которая дает право на заключение договора от имени всех жильцов.

Главным плюсом этой формы домоуправления является прозрачность всех расчетов. Все решения принимаются сообща, а каждый из собственников платит лично за себя — в случае задолженности не будет начислено никаких корректировок на соседей, отвечать будет только должник.

Но есть огромный минус — так как дом находится полностью в частном управлении от государства не поступает никаких средств на проведение ремонта и благоустройство территории.

Этот минус тем значительнее, чем больше квартир и площадь придомовой территории, именно поэтому законодательно ограничено количество квартир в доме с такой формой управления. Также недостатком является размытость ответственности в случае нарушений.

Способы

Кроме выше представленного, есть еще 2 способа управления многоквартирным домом:

1. Жилищный кооператив или товарищество собственников жилья — некоммерческое объединение, созданное жильцами.
2. Управляющая организация — сторонняя коммерческая компания, выбранная собственниками для управления домом.

ТСЖ

Это юридическое лицо, созданное собственниками дома с целью совместного управления. На собрании собственников выбирают правление и председателя. Им платят зарплату из членских взносов жильцов.

В функции ТСЖ входит:

• заключение договоров с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями;
• сбор средств и расчеты за полученные ресурсы и услуги;
• ведение отчетности о своей деятельности;
• контроль за оказанием оплаченных услуг;
• отстаивание интересов собственников перед вышеупомянутыми организациями;
• проведение общих собраний.

Стоит отметить, что собрание считается состоявшимся при участии не менее половины жильцов. При этом, членские взносы обязаны платить все собственники дома, даже если они не входят в товарищество и не участвуют в его деятельности.

В случае необходимости капитального ремонта или крупного проекта по благоустройству территории, например, строительства дороги, дом под управлением ТСЖ вправе рассчитывать на частичную компенсацию затрат из государственного бюджета — нередко она составляет большую часть суммы.

За нарушения отвечают председатель с правлением. Если они не исправляются, то жильцы могут составить коллективную жалобу, а в случае отсутствия реакции на нее обратиться в жилищную инспекцию.

ЖСК

По своим функциям и организации не отличается от ТСЖ, разница состоит в том, что кооператив образуется в доме, построенном на средства собственников. Поэтому большинство ЖСК имеют давнюю историю, часто с Советского Союза.

Управляющая компания

Является коммерческой организацией, выполняющей роль посредника между поставщиками ресурсов и услуг и собственниками. Ее выбор происходит на общем собрании или с помощью конкурса.

Управляющая компания тоже выполняет функции по содержанию дома, заключению договоров и контролю за расходом средств и предоставлением услуг.

Главное отличие от ТСЖ и ЖСК состоит в том, что она это делает на коммерческой основе и не связана отношениями только с одним домом — к ее услугам могут прибегать собственники разных домов и даже товарищества и кооперативы.

Еще одной особенностью можно назвать то, что для осуществления деятельности управляющая организация должна получить лицензию.

Заключение договора

Основные положения договора по управлению многоквартирным домом, суммы и порядок расходов определяются на собрании собственников — он считается действительным при подписании большинством. После этого управление передается управляющей организации.

Образец договора с управляющей компанией здесь.

Лицензирование деятельности

С сентября 2014 года управляющие компании обязаны получать лицензию для осуществления своей деятельности. Их выдачу проводит Госжилнадзор. Согласно закону, лицензия действительна неопределенный срок и только в регионе выдачи.

Руководство компании проходит соответствующие экзамены, подтверждающие квалификацию. Лицензия может быть отозвана после двух признанных судом нарушений.

На видео об управление МКД

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyurist.ru/mnogokvartirnye-doma/upravlenie-mnogokvartirnym-domom/

Какие есть способы управления многоквартирным домом?

30 октября 2017 года

Вы являетесь жильцом  многоквартирного дома и не можете прийти к общему консенсусу с соседями по решению важных жилищных вопросов? Согласовать деятельность всех владельцев имущества просто нереально, ведь сколько людей, столько и мнений… Хотите обеспечить удобные условия  для проживания? Проводите общее собрание жильцов и голосуйте за выбор одного из трех способов управления многоквартирным домом. Вы можете сами избрать форму управления своей недвижимостью и в любое время изменить ее на новую. Какие способы  управления многоквартирными домами  предусматривает законодательство?

Способ 1-ый:Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

Способ 2-ой:Управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом