Где оформляется договор купли продажи квартиры?

Как правильно оформить договор купли-продажи недвижимости, чтобы не быть обманутым

Покупка квартиры по договору купли-продажи. Тонкости процедуры. Что должно быть прописано в договоре: основные пункты.

Время чтения: 6 минут

Что из себя представляет договор купли-продажи?

Сделки по приобретению и продаже недвижимости совершаются не так часто, поэтому лучше всего, конечно, обратиться к помощи специалистов, которые разбираются в юридических тонкостях. Однако покупателю также необходимо иметь хотя бы минимальные знания в области купли-продажи жилья, чтобы не столкнуться со значительными проблемами. Избежать всех проблем и недомолвок можно сразу на первом этапе составления договора.

Что из себя представляет договор купли-продажи? Это документ, в котором прописываются все пункты прав и обязанностей двух или более сторон, заключающих сделку. В частности, продавец оформляет имущество на покупателя, а покупатель в свою очередь выплачивает стоимость недвижимости, обозначенную в документе. При этом сторонами могут выступать как физические, так и юридические лица.

Договор о продаже жилого имущества составляется строго в письменном виде, в ином случае документ считается недействительным. Не забывайте, что в свои законные права он вступает только после прохождения процедуры государственной регистрации в Управлении ФРС, без этого покупатель не сможет полноценно пользоваться квартирой. Как грамотно составить документ сделки с недвижимостью, мы рассмотрим подробнее.

Вступительная часть договора

В любом договоре имеется вступительная часть, которая включает основные сведения о документе и участниках сделки. Здесь указывается наименование договора, его номер, дата и точный адрес, где заключается договор.

Чуть ниже прописываются подробные паспортные данные лиц, участвующих в сделке. В случае, если одна из сторон представляет юридическое лицо, указывается полное наименование компании. Возможен вариант, что в оформлении документа участвуют доверенные или должностные лица, в любом случае на бумаге отображаются их полные ФИО. Если присутствует доверенность – обязательно фиксируются ее реквизиты.

Документ определяет, кто участвующих в договоре купли-продажи людей или компаний выступает Продавцом, Покупателем, Заказчиком и так далее.

Основная часть договора

В основной части договора отображаются все оговоренные условия сделки, поэтому к этому разделу важно отнестись с особой внимательностью. Договор включает в себя следующие статьи:

1. Предмет купли-продажи. Указываются максимально точные данные продаваемой квартиры: адрес, общая жилая площадь, этаж, кол-во комнат, территория, на котором находится жилье (например, земельный участок).
2. Стоимость жилья.
3. Форма финансовых взаиморасчетов. Сторонами заранее обговаривается и указывается размер платежей и варианты их выплаты.
4. Права и обязанности участников сделки. Обязательно прописывается мера ответственности участников договора в случае невыполнения каких-либо пунктов или предъявления претензий.
5. Дата заключения договора и период его действия.

С юридической точки зрения в любом договоре имеются обязательные условия, без указания которых сделка будет считаться недействительной. При оформлении продажи жилья обязательны такие пункты, как предмет договора, стоимость квартиры и перечень лиц, имеющие право пользования жильем после его покупки.

Оформление сделки

Прежде чем подписывать договор, тщательно его изучите

Ваша задача – тщательно изучить все данные и проверить их на правильность. Перед тем, как подписать договор, еще раз тщательно убедитесь, что в нем прописаны реквизиты сторон, лица, имеющие право проживания на территории квартиры, документы продавца, подтверждающие его право владения недвижимым объектом. Указанный срок освобождения квартиры бывшими хозяевами может составлять до 14 календарных дней, однако лучше этот вопрос согласовать и прописать в договоре.

В обязательном порядке нужно указать, что продавец дает гарантию на отсутствие сторонних претендентов на жилое имущество. Это может гарантировать вам, что квартира не окажется заложенной или под арестом.

Имейте в виду, что указание реальной стоимости недвижимости является важным моментом для продавца и покупателя.

Нередко стороны договариваются об указании сознательно заниженной стоимости квартиры, размер которой во много раз меньше истинных расценок на рынке недвижимости. Делается это с целью обхода выплаты подоходного налога на жилье стоимостью более одного миллиона рублей.

Также часто граждане решают сэкономить на государственной пошлине, которая составляет фиксированный процент от стоимости всей сделки.

Стоит ли это делать – решать только вам, однако помните, если покупатель окажется недобрым на руку, продавцу перейдет минимальная сумма за сделку, которая указана в документе и подписана вашей рукой. После этого продавцу предстоит доказывать в суде, что в ходе заключения договора оговаривалась иная, более крупная сумма. Но аннулировать договор купли-продажи квартиры и возвратить себе недвижимость будет практически невозможно, так как все условия, прописанные в договоре, формально были соблюдены.

В подобной ситуации может оказаться и покупатель, если он выплатил гораздо большую сумму, нежели указано на бумаге. При расторжении договора покупатель не сможет вернуть себе все средства, заплаченные за квартиру.

После того, как вариант договора тщательно изучен обеими сторонами, можно назначать день проведения сделки. Если вы неуверены в своих силах и не имеете опыта заключения подобного рода сделок – лучше всего не терять время и обратиться в профессиональным юристам. Это значительно сэкономит ваше время, силы и ускорит процесс продажи жилья.

Источник: https://mskguru.ru/advice/850-kak-pravilno-oformit-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-chtoby-ne-byt-obmanutym

Как продать квартиру через мфц

Как оформить куплю-продажу квартиры через МФЦ. Основные этапы. Пошаговая инструкция. Сумма госпошлины. Сроки. Пакет документов. Причины отказа в регистрации. Порядок регистрации сделки купли-продажи квартиры через МФЦ от оформления договора до получения готовых документов, сроки и стоимость.

Процедура оформления сделки

Важно подписать договор и подготовить все документы, чтобы быстро зарегистрировать сделку. Так покупатель своевременно получает недвижимость, а продавец — деньги. Оформление купли-продажи квартиры через МФЦ выполняется по следующей схеме:

Важно! Необходимо подать полный комплект документов. В противном случае регистратор может приостановить сделку. Если недостающие сведения не будут представлены, последует отказ в регистрации.

Где можно зарегистрировать сделку с недвижимостью

Когда необходимые для продажи квартиры документы собраны, а договор подписан, нужно принять решение о том, где именно будет происходить регистрация сделки. Сделать это можно несколькими способами:

• через МФЦ «Мои документы»;
• в территориальных отделениях Росреестра (кроме Москвы, где Росреестр не работает с физическими лицами);
• через портал Госуслуги.

Выбирая один из этих вариантов, нужно понимать, что непосредственно регистрацией сделок занимается именно Росреестр, а МФЦ и портал Госуслуги выступают лишь в качестве посредников. Но все большее количество продавцов и покупателей недвижимости предпочитают обращаться именно в МФЦ, поскольку там и режим работы удобнее, и попасть на прием туда намного проще.

Обратите внимание: если недвижимость располагается на территории другого кадастрового округа, то подача документов возможна только через офисы Росреестра.

Оплата налогов от сделки (кто и сколько должен заплатить в 2019 году)

С 2019 года действует Федеральный закон №382 ФЗ, вносящий существенные коррективы в правила налогообложения сделок купли-продажи квартир.

Читать также: Свидетельство о рождении ребенка через Госуслуги

В частности, если владелец купил или получил в наследство жильё до 1 января 2019 года, и с того момента прошло не менее трёх лет, он освобождается от уплаты налогов за продажу.

Речь идёт только о собственности, не о долевом владении. После приватизации, получения жилплощади в подарок, по наследству, должно пройти не менее трёх лет. В этом случае налог платить не нужно.

В некоторых случаях требуется не менее пяти лет:

• Если собственность приобреталась по договорам долевого строительства, получена не от ближайших родственников;
• Если вступление в права состоялось позже ;
• Имущество отчуждалось после вступления закона в силу.

С какой цифры берётся налог 13%? Вариантов два. В первом случае, со стоимости продажи, минус налоговый вычет (предоставить декларацию о нём). Во втором – с суммы продажи, минус все затраты на приобретение.

Как подавать документы в МФЦ

Фактическая регистрация сделки по передаче прав на недвижимость производится в Регистрационной палате. Однако в настоящий момент этот государственный орган работает исключительно с документами, не принимая заявления на регистрацию от физических лиц. Подача и регистрация договора купли-продажи жилья и прочей документации производится через МФЦ. Фактически центр выполняет посреднические функции.

Как записаться на прием

Осуществить запись на прием в МФЦ можно двумя способами:

• прийти в отделение в часы работы, получить талон и подать документы в назначенное время;
• предварительно записаться через сайт Госуслуги и подойти в МФЦ в назначенное время.

Второй способы быстрее и проще. Тем более, что здесь можно частично пройти этап оформления документов и подать часть бумаги в ведомство через интернет.

Многофункциональные центры работают во все рабочие дни, а также в субботу (некоторые отделения – неполный день). Уточните режим работы ближайшего центра на официальном сайте.

Какие документы понадобятся

Естественно, что и продавцов, и покупателей интересует, какие документы нужны, чтобы зарегистрировать сделку в МФЦ. Участники сделки подают совместно подготовленный пакет, в который входят:

• экземпляры договора купли-продажи – не менее 3 (по одному остаются у сторон, и еще один передается в Регпалату);
• свидетельство о праве собственности на квартиру либо другой документ, подтверждающий право владения (ордер, свидетельство о приватизации, выписка из Росреестра и т.д.);
• правоустанавливающие документы текущего владельца (продавца);
• паспорта участников сделки и свидетельства о рождении детей, если они участвуют в операции;
• свидетельство о брачном положении продавца и покупателя;
• согласие супруга / супруги на проведение сделки, если речь идет о продаже совместной собственности.

В зависимости от ситуации могут понадобится:

• разрешение органа опеки, если проводится продажа квартиры, где собственником является несовершеннолетний ребенок либо недееспособный гражданин;
• свидетельство о смерти супруга / супруги;
• согласие других жильцов на продажу комнаты в коммунальной квартире, так как они обладают приоритетным правом выкупа;
• согласие прочих совладельцев жилья, которые не могут присутствовать на сделке лично, например, если они находятся в армии, в заключении, за границей и т.д.

Если сделка производится через представителя, то нужно будет предоставить в МФЦ доверенность с актуальной датой действия. Также нужно будет приложить квитанцию об уплате госпошлины, если это предусмотрено законодательством.

Порядок обращения в МФЦ

После того, как вы записались на прием в МФЦ, необходимо подойти вместе со всеми прочими участниками сделки в назначенное время. Дальнейший порядок действий по регистрации купли-продажи квартиры в МФЦ таков:

• продавец и покупатель подписывают договор в присутствии специалиста Центра;
• заполняется заявление на регистрацию сделки;
• документы сдаются представителю МФЦ;
• взамен специалист выдает расписку, в которой фиксирует, какие именно бумаги и в каком количестве были им приняты.

Далее останется только дождаться, пока специалисты Росреестра проверять весь пакет документации. Когда всё будет готово, сотрудник МФЦ свяжется с обоими сторонами. Получить бумаги можно будет независимо друг от друга в любое удобное время. Специалист подскажет, в какое именно окно нужно будет обратится.

Для получения бумаг нужен будет только паспорт.

Где регистрируются сделки с недвижимостью

После подготовки всей необходимой документации по продаже квартиры, подписания контракта обеими сторонами, следует решить в каком учреждении будет производиться оформление сделки. Существует несколько вариантов:

• через МФЦ;
• в подразделениях Росреестра (кроме Москвы, так как здесь данная структура не работает с физлицами);
• через портал госуслуг.

Справка: При выборе способа регистрации следует иметь ввиду, что непосредственным ее проведением занимается только Росреестр, МФЦ и единый портал – это посреднические структуры.

Как правило, граждане предпочитают обращаться в МФЦ, где более удобный график приема граждан и попасть к специалисту гораздо проще.

Важным нюансом является то, что при расположении имущества в другом кадастровом округе, документы следует подавать только в отделение Росреестра.

Форма договора купли продажи недвижимости 2018-го года

Договор купли продажи в РФ заполняется по единому стандарту, может составляться в печатном виде или письменном. Договоренность в устной форме считается незаконной. Скачать форму заполнения можно в интернете или же взять в МФЦ. Современный образец здесь указывается.

Если объект покупки — часть квартиры(доля жилплощади), необходимо ознакомиться с определенными нюансами, которые возникнут в процессе оформления.

Этапы купли-продажи жилого недвижимого имущества

Прежде чем обращаться в государственные органы для передачи прав другому гражданину, необходимо пройти несколько подготовительных стадий. Для начала следует найти покупателя, который согласится приобрести объект недвижимости, обговорить с ним условия, сроки, суммы контракта и другие важные вопросы.

Затем составляется сам договор. С этой целью можно использовать готовую форму, где уже соблюдены все требования к подобной документации. Соглашение также может быть составлено самостоятельно. Оформляя документ, неопытному гражданину лучше воспользоваться услугами юриста, нотариуса или агентства недвижимости. Образец контракта купли-продажи квартиры предоставляется на веб-ресурсе Росреестра, где можно найти формы и шаблоны разнообразной документации по сделкам с имуществом.

В настоящее время необязательно привлекать к совершению сделки нотариуса. Подписание договора возможно только в присутствии двух сторон без приглашения третьих лиц. Наличие нотариального сотрудника позволяет снизить возможные риски, но требует дополнительных денежных средств.

Текущему владельцу жилья до подачи документов в регистрирующий орган желательно проверить соответствие своих паспортных данных в свидетельстве о праве собственности с имеющимся документом подтверждения личности.

При смене паспорта, фамилии, прописки следует поменять документ на жилье, указав в нем актуальную информацию. При этом необходимо будет заплатить пошлину в размере 200 руб.

Источник: https://garantyou.ru/kak-prodat-kvartiru-cherez-mfc.html

Как грамотно оформить договор купли-продажи квартиры

Товарно-денежные отношения на территории России регулируются Гражданским кодексом. Оформление договора купли-продажи квартиры относится согласно пункту 5 статьи 454 к отдельной группе договоров, требующей особого внимания. Оформление договора купли продажи квартиры возложено на участников сделки, а переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации. С правовой точки зрения не принципиально, где оформляется договор купли продажи квартиры, важно, где он регистрируется.

Как оформляется договор купли-продажи квартиры

Статья 550 Гражданского кодекса посвящена базовым принципам того, как оформить договор купли продажи квартиры. Согласно закону, договор продажи составляется в письменном виде, за подписью участников сделки, а несоблюдение данного правила влечет недействительность сделки.

До вступления в силу Закона «О государственной регистрации недвижимости» в 2017 году сделки по продаже жилого имущества происходили при участии нотариуса. Теперь договор купли продажи граждане могут составить и подписать самостоятельно. Но сделки по отчуждению права собственности несовершеннолетних и недееспособных подлежат обязательному нотариальному заверению.

Важно! Дополнительным документом для такого рода сделок будет разрешение на продажу из органов социальной защиты населения.

Также нотариальному заверению подлежат договоры приобретения недвижимости в долевую собственность.

Не прибегая к помощи юристов договор-купли продажи могут заключить дееспособные граждане, являющиеся единственными собственниками недвижимости или супружеские пары, обладающие совместной общей собственностью.

Договор купли-продажи квартиры оформляется письменно, в нем подписываются все участники сделки: продавцы и покупатели. Документ должен содержать точный адрес недвижимого имущества, его площадь и стоимость.

Важно! Стоимость может указываться как полностью за объект, так и за квадратный метр жилой площади. Тогда в договоре дополнительно прописывается расчет итоговой цены.

Договор купли-продажи квартир составляется в трех экземплярах, каждый из которых подписывается всеми сторонами сделки. Затем документы передаются в Росреестр для перерегистрации права собственности.

Согласно статье 556 Гражданского кодекса передача квартиры продавцом и ее получение покупателем осуществляется по акту «Приема-передачи» или по аналогичному документу.

Особенности оформления купли-продажи доли в квартире

Федеральный закон 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в статье 24 обязывает совершать сделки, связанные с общей долевой собственностью, при участии нотариуса.

Наличие доли в квартире предполагает несколько владельцев в праве собственности. Согласно жилищному кодексу доли в квартире могут быть выделенными, тогда в документах им присваивается номер, и не выделенными, порядок пользования в данном случае определяется судом.

Согласно статье 250 Гражданского кодекса, у собственников долей в квартире есть преимущественное право приобретения отчуждаемой доли. Пункт 2 статьи 250 обязует собственника-продавца доли письменно известить о своем намерении всех собственников имущества. По истечению месяца при наличии письменного отказа собственник может продать свою долю третьим лицам.

Сделки, связанные с продажей доли в квартире подлежат обязательному нотариальному заверению и регистрации в Росреестре.

Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

Расходами, связанными с приобретением недвижимости, является оплата пошлины за регистрацию. Оформление прав на недвижимость составляет согласно статье 333.33 Налогового кодекса для физических лиц 2 тысячи рублей, для юридических 22 тысячи рублей.

В ситуациях, когда необходимо нотариальное заверение сделки, расходы увеличиваются в зависимости от стоимости услуг нотариуса. Существует формула расчета тарифа: фиксированная часть плюс процент от стоимости сделки.

Для договора купли продажи между родственниками фиксированная часть равняется трем тысячам рублей. Сделки с недвижимостью, осуществляемые между третьими лицами облагаются базовой частью в размере 3 тысячи, 7 тысяч и 25 тысяч рублей в зависимости от стоимости объекта. Дополнительный нотариальный коэффициент также зависит от стоимости недвижимости. Но итоговая стоимость услуг нотариуса не может превышать 100 тысяч рублей.

Как составляется предварительный договор

Составление предварительного договора купли-продажи квартиры регулируется статьей 429 Гражданского кодекса России. Согласно норме права, предварительный договор составляется по форме основного договора. Ключевым отличием предварительных документов является определение срока, в который должен быть подписан основной договор. Если такой пункт отсутствует, то, на основании положений Гражданского Кодекса, срок для заключения сделки составляет один год с момента подписания предварительных документов.

Важно! Предварительный договор должен содержать информацию о сторонах сделки, приобретаемом объекте, включая фактический адрес, площадь, кадастровый номер, условиях необходимых к выполнению до подписания основного документа. А также сроки исполнение.

Если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, то граждане могут воспользоваться правом пункта 4 статьи 445 ГК и обратиться в суд с принуждением заключить договор. После вынесенного решения суда договор будет считаться заключенным.

Где оформить куплю продажу квартиры

Регистрация договора купли-продажи квартиры отменена с 2013 года. Оформление документов можно осуществить у нотариусов, в агентстве недвижимости, в банке, через который производится расчет и даже в частном порядке.

Если граждане решили воспользоваться услугами нотариуса или агентства недвижимости, то непосредственно специалисты подготовят договор «купли-продажи» квартиры. В этом случае участникам сделки нужно внимательно ознакомиться с документами и при согласии с условиями договора, подписать его.

Важно! Когда продавец и покупатель принимают решение о самостоятельном заключении договора без участия посредников, на официальном сайте Росреестра представлены образцы договоров, которые необходимо будет заполнить сторонам договора.

Подписать документы можно непосредственно в банке, через который происходит расчет. При подписании договора продавец получает лишь часть средств от стоимости квартиры, на что дает расписку. Полный расчет по договору происходит после получения свидетельства о переходе права собственности.

После подписания документов необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. После государственной регистрации осуществляется полный расчет между продавцом и покупателем.

Необходимые документы

Для заключения договора со стороны продавца потребуются:

• паспорта собственников квартиры;
• правоустанавливающие документы;
• при наличии детей у собственника — разрешение из органов опеки и попечительства;
• нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника на продажу недвижимости.

Покупатель может попросить предоставить справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, справки из паспортного стола о зарегистрированных лицах в квартире, технический паспорт объекта недвижимости.

Важно! В случае сомнения в дееспособности участников сделки, продавец и покупатель может запросить справку из психоневрологического и наркологического диспансера.

Для оформления договора купли-продажи квартиры со стороны покупателя потребуется:

• паспорт;
• подтверждение наличия денежных средств;
• квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.

Для регистрации права собственности участникам сделки предстоит написать заявление в Росреестр о регистрации. Совместно с заявлением подаются паспорта участников сделки, документы о праве собственности на объект недвижимости, участвующий в сделке, в некоторых случаях — технический паспорт квартиры, три экземпляра договора купли-продажи, квитанция об оплате государственной пошлины.

Куда подаются документы

Статья 14 Федерального закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, поступившего в орган регистрации прав.

Регистрацией прав собственности в РФ занимается «Росреестр» и подведомственные организации: Управление «Росреестра» (УФРС) и филиалы Кадастровой Палаты — ФКП Росреестра.

За исключением жителей Москвы и Санкт-Петербурга, граждане могут самостоятельно обратиться в данные инстанции. Жители столицы и Петербурга подают документы через портал «Государственные услуги» или Многофункциональные центры.

Можно ли зарегистрировать договор купли продажи квартиры в МФЦ

Для граждан России предусмотрена возможность зарегистрировать сделки с недвижимостью через Многофункциональные центры.

Важно! Для петербуржцев и москвичей регистрация купли-продажи квартира в МФЦ обязательна.

Для регистрации права собственности через МФЦ необходимо предварительно записаться на прием к регистратору. К назначенному времени продавец с покупателем приходят в центр, где продавец заполняет заявление о переходе права собственности, а покупатель — на регистрацию права.

После этого полный комплект документов, передается регистратору. На руки заявители получают расписку о приеме документов. В течение 10 дней документы будут готовы в Росреестре и еще через несколько дней переданы в МФЦ, где осуществлялся прием документов.

Когда документы готовы, продавец и покупатель квартиры завершают расчет. Происходит фактическая и юридическая смена собственника.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Задать вопрос юристу

Источник: https://pravoman.ru/realty/buy-and-sell/kak-gramotno-oformit-dogovor-kupli-prodazhi-kvarti/