Снимать квартиру или ипотека


Подробный разбор с примерами и расчётами.

При сравнении ипотеки и аренды недвижимости материальный аспект обычно уходит на второй план. Участники дискуссии выясняют, что лучше: платить чужому дяде или попасть в рабство к банку, переплачивать, зато за своё, или постоянно переезжать в поисках более выгодных вариантов. Но если оставить сантименты и обратиться к числам, то ситуация становится более понятной.

Аренда и ипотека в цифрах

Изменение цен на недвижимость и аренду квартир, а также размер инфляции на продолжительный период можно прогнозировать только приблизительно, так что и расчёты будут неточными. И всё же цифры красноречивее слов.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в апреле этого года, по данным Центробанка, составила 9,64%. По информации аналитиков Domofond.ru, арендовать квартиру в марте 2018 года было в среднем на 0,7% дешевле, чем в декабре 2017 года. Однако для верности будем считать, что хозяин квартиры будет повышать платежи на 5% в год.

Для расчётов возьмём областной центр, город-миллионник Волгоград и город федерального значения Санкт-Петербург.

Волгоград

Ипотека

Средняя цена двухкомнатной квартиры в Волгограде, по данным Domofond.ru, составляет 2 365 695 рублей. Рассмотрим ситуации, если вы накопили первоначальный взнос в размере 15%, 25% и 50% от стоимости квартиры и взяли ипотеку под 9,64% годовых сроком на 10 лет.

Рекомендуем!  Сбербанк рассмотрение заявки на ипотеку
Первоначальный взнос, рублей Ежемесячный платёж, рублей Переплата, рублей Итоговая цена квартиры, рублей
354 854, 15% 26 176 1 130 060 3 495 755
591 250, 25% 23 088 996 818 3 361 818
1 182 500, 50% 15 392 664 546 3 029 546

При вычислениях не учтены дополнительные расходы на сопутствующие услуги в виде страхования жилья и человека, взявшего ипотеку, и компенсации вроде налогового вычета.

Предположим, что цены на недвижимость будут расти на 5% в год, тогда через 10 лет квартира будет стоить 3,67 миллиона рублей.

Аренда

Средняя стоимость съёма двухкомнатной квартиры в Волгограде — 15 845 рублей в месяц. Если хозяин будет поднимать плату примерно на 5% в год, то через 10 лет арендатору придётся отдавать 24 556 рублей в месяц. Всего же за эти годы он заплатит за проживание 2 389 344 рубля. На разницу между затратами на ипотеку с первоначальным взносом в 15% и на наём арендатор может снимать квартиру по прогнозируемой цене 2028 года ещё три года и девять месяцев.

При средней зарплате в Волгограде в размере 28 483 рубля платежи и за аренду, и за ипотеку кажутся посильными для семьи с двумя работающими взрослыми.

Стоит также учесть, что у арендатора остаются неистраченными накопления на первоначальный взнос (если они были), которые он может положить в банк под проценты. По данным Центробанка, средневзвешенная ставка по вкладам сроком от одного до трёх лет в 2018 году составляет 6,41%. За 10 лет показатель неоднократно изменится, но для расчётов будем использовать именно эту цифру. При вычислениях не учтена капитализация.

Первоначальный взнос (накопления), рублей Сумма через 10 лет, рублей
354 854, 15% 582 315
591 250, 25% 970 241
1 182 500, 50% 1 940 482

Соответственно, за 10 лет арендатор не только потратит меньше, но и заработает на вкладе.

Аренда и накопления

Из предыдущего пункта понятно, сколько человеку удастся накопить на депозите за 10 лет, если он продолжит снимать жильё.

Наибольшие шансы накопить на квартиру и купить её без ипотеки у человека, который располагает половиной суммы от стоимости квартиры, но только в том случае, если цена на недвижимость не изменится.

Через 10 лет на покупку квартиры ему не будет хватать 425 213 рублей. Чтобы в нужное время иметь на руках всю сумму, ему придётся откладывать ежемесячно чуть больше 3,5 тысячи рублей.

Через пять лет у него на депозите будет 1 561 491 рубль. Чтобы купить квартиру в это время, человеку нужно все пять лет откладывать по 13,4 тысячи в месяц. Вместе с затратами на аренду на жильё у него будет уходить 29,3 тысячи в первый год и 32,6 тысячи — в пятый. Соответственно, если он купит квартиру через пять лет, общие затраты с учётом аренды оставят 3 415 482 рубля, через десять — 4 755 039 рублей. Оба варианта более затратные, чем ипотека.

Санкт-Петербург

Ипотека

Средняя цена на двухкомнатную квартиру в Петербурге составляет 6 797 671 рубль.

Первоначальный взнос, рублей Ежемесячный платёж, рублей Переплата, рублей Итоговая цена квартиры, рублей
1 019 651, 15% 75 210 3 247 152 10 044 823
1 699 418, 25% 66 362 2 865 134 9 662 805
3 398 836, 50% 44 241 1 910 089 8 707 760

Чтобы не переплачивать по ипотеке, нужно или накопить первоначальный взнос в размере не менее половины стоимости квартиры, либо увеличить ежемесячный платёж и сократить срок кредитования. При средней зарплате в 58,5 тысячи рублей сделать это может явно не каждый.

Через 10 лет квартира будет предположительно стоить 10,99 миллиона рублей.

Аренда

Средняя стоимость съёма двухкомнатной квартиры в Санкт-Петербурге — 32 744 рубля в месяц. При росте стоимости аренды на 5% в год через 10 лет ежемесячный платёж составит 50 787 рублей, а всего наниматель отдаст 4 942 178 рублей. На разницу между затратами на ипотеку с первоначальным взносом в 15% и на наём арендатор может снимать квартиру по прогнозируемой цене 2028 года ещё восемь лет и три месяца.

Не стоит сбрасывать со счетов и накопления.

Первоначальный взнос (накопления), рублей Сумма через 10 лет, рублей
1 019 651, 15% 1 673 247
1 699 418, 25% 2 788 744
3 398 836, 50% 5 577 490

Аренда и накопления

И снова на покупку квартиры без ипотеки может рассчитывать человек, у которого уже есть половина от её цены. Но уложиться в пятилетний срок ему будет проблематично. Через пять лет у него на счету будет 4 448 162 рубля. Чтобы собрать нужную сумму, каждый месяц ему нужно откладывать 39,2 тысячи. В сумме с затратами на аренду ему придётся выделить 72 тысячи в месяц уже в первый год.

Если он купит квартиру через пять лет, общие затраты с учётом аренды оцениваются в 8 968 837 рублей, через 10 лет — в 11 739 849 рублей.

Так что же выгоднее

По усреднённым подсчётам аренда выгоднее. Во всех случаях ежемесячная плата за наём меньше, чем платёж по ипотеке. Первоначальный взнос при этом не только не истрачен, но и приносит деньги.

Однако через 10 лет у выбравшего ипотеку в собственности будет квартира, а у арендатора — нет.

Что касается аренды жилья и одновременного увеличения накоплений на квартиру — здесь тоже всё не так просто. Работают предсказуемые факторы: чем больше у вас денег на руках, выше доход и ниже стоимость недвижимости и аренды в вашем городе, тем больше шансов накопить на квартиру без ипотеки и остаться в плюсе. Однако при расчётах обычно не учитывают, что за 10–15 лет цены на недвижимость могут значительно вырасти.

Поэтому стоит брать во внимание ещё один ключевой показатель — время. Делать долгосрочные прогнозы тяжело даже специалистам. А стабильность в стране — показатель ближе к религиозному: вы либо верите в неё, либо нет. Поэтому, если копить на квартиру придётся более пяти лет, стоит привлечь к вычислениям не только логику, но и интуицию.

Учтите, что деньги за счёт инфляции обесцениваются, а недвижимость растёт в цене.

Впрочем, по данным Росстата, в последние три года цены на вторичном рынке снижаются на все типы квартир за исключением элитных.

В качестве дополнительного фактора стоит рассмотреть близость пенсионного возраста. На пенсионные выплаты снимать квартиру будет трудно, а в крупных городах — невозможно. Так что к этому времени хорошо иметь собственное жильё, даже если оно досталось вам с переплатой.

Аргумент, что на деньги, ушедшие банку, можно было бы снимать квартиру до конца жизни, состоятелен, если вы отказались от покупки жилья в крупном городе и снимаете квартиру по очень выгодной цене. Так, если вы сэкономите на переплате 3 миллиона, это даст вам по 25 тысяч в год ежемесячно в течение 10 лет (но стоит учитывать инфляцию).

Деньги также можно положить на депозит. Сумма в 3 миллиона с учётом текущего среднего процента по вкладам будет приносить 15 тысяч рублей в месяц процентами, 4 миллиона — 20 тысяч.

Как рассчитать, что выгоднее для вас

Усреднённые подсчёты дают усреднённые результаты, поэтому, чтобы понять, что выгоднее для вас, придётся провести вычисления самостоятельно. Для этого понадобятся следующие данные:

  1. Величина арендной платы за квартиру.
  2. Размер ваших накоплений, которые вы планируете использовать в качестве первоначального взноса.
  3. Стоимость квартиры, которую вы хотите купить.
  4. Процентная ставка по ипотеке (можно использовать среднюю по стране или ту, что предлагает банк, в котором вы бы хотели взять ипотеку).
  5. Процент по вкладу в банке, которому вы готовы доверить ваши деньги на продолжительный период.

Если вы выбираете между ипотекой и арендой жилья с одновременным накоплением денег на покупку квартиры

1. Ипотека

С помощью ипотечного калькулятора или на сайте своего банка вычислите, сколько лет займёт у вас ипотека при оптимальном ежемесячном платеже, какова будет переплата.

При цене квартиры в 5,2 миллиона рублей, первоначальном взносе 3,2 миллиона, процентной ставке в 11% и сроке ипотеки в семь лет ежемесячный платёж составит 34 245 рублей, а переплата — 876 569 рублей.

2. Аренда квартиры

Посчитайте, сколько за эти годы вы отдадите за аренду квартиры, с учётом возможных повышений платы.

Например, вы отдаёте ежемесячно 22 тысячи рублей и снимаете квартиру уже три года. За это время цена ни разу не поднималась, но очевидно, что через семь лет аренда не будет стоить столько же. Поэтому в ближайший год вы предположительно отдадите за наём 22 × 12 = 264 тысячи, в следующие три года — 24 × 36 = 864 тысячи, в оставшиеся три — 26 × 36 = 936 тысяч, всего — 2,06 миллиона рублей.

3. Депозит и накопления

Рассчитайте, сколько денег накопится у вас на депозите за срок ипотеки, и оцените сумму. Затем вычислите, сколько денег у вас будет после первого года, второго и так до конца срока ипотеки. Также определитесь с суммой, которую вы можете откладывать ежемесячно на покупку квартиры, рассчитайте, сколько денег это вам даст через год, два и так до конца срока ипотеки. Теперь путём нехитрого сложения суммы на депозите и накоплений выясните, через сколько лет вы сможете собрать деньги на недвижимость.

На депозите без капитализации с процентной ставкой 6,1% сумма в 3,2 миллиона рублей через семь лет превратится в 4 566 400 рублей.

Даже если цены на недвижимость расти не будут, то через семь лет купить квартиру без ипотеки нельзя.

Есть вариант не ждать, когда на депозите накопится нужная сумма, и откладывать по 20 тысяч рублей в месяц или 240 тысяч в год. Тогда уже после пяти лет в накоплениях будет 5 376 000 рублей. С учётом платы за аренду всего на недвижимость уйдёт 6 640 000 рублей, и 176 тысяч останется. За семь лет ипотеки на квартиру уйдёт 6,8 миллиона. То есть по затратам выходит примерно одинаково, но сэкономлены два года, то есть арендовать жильё и в это время копить выгоднее.

Эти расчёты работают, только если стоимость квартиры за пять лет не менялась, а аренда не дорожала быстрее, чем заложено в прогнозе.

Когда на квартиру не удаётся накопить даже за срок ипотеки, очевидно, что взять взаймы у банка выгоднее, чем копить.

Если вы выбираете между ипотекой и арендой жилья без планов купить квартиру в будущем

1. Вспомните, сколько вы отдаёте хозяину квартиры

Возьмём цифры из предыдущего примера — 22 тысячи рублей.

2. Рассчитайте ежемесячный платёж по ипотеке

Снова число из предыдущего примера — 34,3 тысячи рублей.

3. Сравните две цифры

Очевидно, что снимать выгоднее, даже если не учитывать в расчётах первоначальный взнос. Если всё не так однозначно, разделите сумму первоначального взноса на количество месяцев ипотеки и прибавьте полученную сумму к ежемесячному платежу:

3 200 000 ÷ 84 = 38;
34,3 + 38 = 72,3 тысячи рублей.

Сравнение с 22 тысячами получается ещё нагляднее. И даже если через семь лет аренда подорожает в два раза, снимать квартиру всё ещё будет выгоднее.

Однако уже на восьмой год человек с ипотекой полностью её погасит и будет оплачивать только коммунальные услуги. А арендатор продолжит отдавать ту же сумму за наём. С другой стороны, если плата за квартиру не поднималась бы, суммы, которая ушла бы на ипотеку, ему хватит на 26 лет аренды.

4. Посчитайте, сколько вы заработаете на деньгах, которые могли бы пойти на первоначальный взнос

Через семь лет на депозите будет 4,57 миллиона рублей. А если ежемесячно откладывать разницу между платежами в размере 12,3 тысячи в месяц, то за семь лет это принесёт ещё 1,03 миллиона. Общая сумма в 5,6 миллиона, положенная под 6,1% годовых, будет приносить 28,5 тысячи рублей в месяц процентами.

Читайте также

  • Как продать квартиру: подробная инструкция →
  • Что проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке →
  • Как быстро сдать квартиру в аренду: пошаговая инструкция →

Этот насущный вопрос встает перед теми, кто живет в съемном жилье. И традиционно каждая из позиций находит своих сторонников в обоих «лагерях». Как же прагматично подойти к решению этого вопроса и определиться что лучше – продолжать снимать квартиру или взять ипотеку?

Подразумеваем, что в случае ипотеки речь идет о вторичном жилье – ведь при оформлении ипотеки на новостройку придется оплачивать и аренду и обслуживание долга одновременно + откладывать значительную сумму денег на ремонт. А мы понимаем, что такой возможности у людей, задающихся вопросом из заголовка статьи, нет. Итак, будем сравнивать ипотеку на вторичное жилье и аренду похожей по удобству проживания жилплощади.

За и против

Аргументы «за» и «против», которые обычно слышны:

Аргументы Снимать квартиру Взять ипотеку
За Свободный выбор жилья и места проживания Без ипотеки на квартиру не накопить
За Нет кредитной зависимости Квартиры всегда растут в цене
Против Арендную плату периодически поднимают Ипотека – кабала на долгие годы
Против Платим за чужое, а не за свое Огромная сумма переплаты

Практически все из этих «аргументов» являются мифами. Например, «свое» ипотечное жилье – это миф. До полной выплаты ипотеки жилье находится в залоге у банка, а значит, ему и принадлежит.

Единственное, что практически неоспоримо можно принять как данность – это инфляция. Суммарное ее значение за последние 20 лет составило 456%, а если приплюсовать еще и кризисные 91-94 годы, то получим значение в 4180%.

Снимать квартиру или ипотека

На самом деле для того, чтобы решить, что лучше в вашем случае — снимать квартиру или взять ипотеку, как и любом другом финансовом вопросе, требуется расчет. В соответствии с инфляцией ценность денег и стоимость недвижимости двигаются разнонаправлено. Цена недвижимости – растет, стоимость денег — падает. При этом, зная среднюю величину инфляции, можно примерно посчитать, как изменятся в цене эти два актива через некоторое время (например, по окончании выплаты ипотечного кредита через 20 лет).

Средняя величина инфляции за последние 20 лет составила 456% / 20 = 22,8%. Исходя из этого, нынешние 3 млн. рублей (цена стандартной «однушки» в регионе ) через 20 лет будут стоить:

(3 000 000 рублей – 22,8% ежегодной инфляции) = 16 961 рубль.

А квартира, купленная на эти же 3 млн. рублей вырастет в цене до

(3  000 рублей + 22,8% ежегодной инфляции) = 182 426 776 рублей.

На первый взгляд цифры нереальные, однако их можно легко проверить, пользуясь учебником по математике за 5-ый класс.

Вывод прост: 20 лет — это действительно много. При этом конечно нужно учесть переплату по кредиту. Однако фактической переплатой нужно считать не общую сумму, а лишь разницу между ставкой по кредиту и величиной все той же инфляции.

К примеру, люди, успевшие взять ипотеку летом 2014 года под 12% годовых, при ставке инфляции в 11,4% заплатили за обслуживание долга всего 0,6%. При этом в 2015 году, при разогнавшейся до 16% инфляции, ипотека уже принесла им прибыль в 4% годовых.

Снимать квартиру или ипотека

В каком случае брать ипотеку?

Точкой отсчета здесь является величина вашей арендной платы и размер ежемесячного взноса. Если ежемесячный платеж по ипотеке равен или меньше стоимости аренды квартиры, то нужно брать ипотеку. Чтобы понять, при какой величине первоначального взноса и ставке по ипотеке это становится возможным, придется еще немного посчитать.

Аренда условной квартиры, стоимостью 3 млн. рублей, равна примерно 20 тыс. рублей в месяц. Для того чтобы вычислить условия сопоставимого ежемесячного платежа по ипотеке воспользуемся ипотечным калькулятором. При ставке по ипотеке в 15% и сроке кредита в 20 лет, получаем искомый платеж в 20 тысяч рублей при первоначальном взносе в 1,5 млн. рублей (50% требуемой суммы). Но это идеальный вариант. Фактически, перестать снимать квартиру и брать ипотеку выгодно уже при наличии первоначального взноса в размере 30%. Однако рассматривать ипотеку дороже 15% не стоит; подробнее — в статье «Стоит ли брать в ипотеку 2015 году?». О том, как накопить на первоначальный взнос — читайте в статье «Как накопить деньги».

Роман Молчанов, «Школа Инвестора».

Что еще?

Универсального ответа на вопрос о выгодности аренды перед ипотекой, или наоборот, не существует. Поиск ответа должен быть комплексным. Разные аспекты этого выбора, а также расчёт финансовой составляющей на конкретном примере, разберём в статье.

Что выгоднее: ипотека или аренда?

Этот вопрос задают себе миллионы людей, не имеющих возможность купить собственное жильё. Одни утверждают, что ипотека – это слишком дорого. За несколько лет кредита расходы на покупку квартиры увеличиваются вдвое из-за переплаты по процентам. Другие считают, что аренда невыгодна, так как арендные платежи просто регулярно пополняют доходы арендодателя, а снимать жильё и одновременно копить деньги на свою квартиру очень тяжело финансово.

Дело в том, что однозначного ответа не существует. Для конкретного человека он будет зависеть от множества факторов: жизненных планов, семейного положения, уровня доходов, региона проживания и других. Немаловажную роль здесь играет и потребность конкретного человека именно в собственном жилье, а не в физическом месте для проживания. Разберём данный вопрос с разных точек зрения.

Экономическая целесообразность аренды и ипотеки

Сравним на конкретном примере расходы на приобретение квартиры в ипотеку и расходы на аренду недвижимости.

Сразу уточним, что аренда жилья без цели накопить на свою квартиру, всегда однозначно финансово выгоднее, чем ипотека.

Для расчёта будет использован калькулятор.

Ипотека

В качестве исходных данных примем условия:

  • 1-ком. квартира в Москве стоимостью 5 млн. руб.;
  • срок кредита – 10 лет;
  • наличие накоплений для первоначального взноса в размере 20 % — 1 млн. руб.;
  • средняя ставка по кредиту – 10 % (прогноз данных ЦБ РФ на конец 2017 года);
  • коммунальные платежи – 4 000 руб.;
  • оптимистичный уровень инфляции – 4 % (исходя из прогнозных данных Минэкономразвития).

При постановке данных в ипотечный калькулятор получим:

  • ежемесячный платеж – 52 880 руб.;
  • переплата за весь срок – 2 341 370 руб.

С учётом всех расходов к 2027 году квартира обойдется в 8 033 450 руб., а именно:

  1. Ипотечные расходы – 7 341 370 руб.
  2. Расходы по налогу на имущество за 10 лет (примерно 1 500 руб. в год) – 15 000 руб.
  3. Страхование (примерно 10 000 рублей в год) – 100 000 руб.
  4. Коммунальные платежи – 570 080 руб.

Аренда

Исходные данные:

  • арендная плата за однокомнатную квартиру на окраине Москвы – 24 000 руб. (23 000 руб. средняя цена по данным cian.ru + показания счётчиков);
  • срок аренды – 10 лет;
  • ежемесячные взносы для пополнения вклада примем из расчёта ипотечного взноса из нашего примера минус расходы на аренду: 52 880 – 24 000 = 28 880 руб.
  • срок вклада – 10 лет;
  • ставка по вкладу – 8 %;
  • оптимистичный уровень инфляции – 4 % (предполагаемый уровень подорожания арендной платы и стоимости квартиры).

При постановке данных в калькулятор расчёта накоплений получим.

К 2027 году все расходы составят 7 964 022 руб., в том числе:

  • расходы на аренду квартиры – 3 498 422 руб.;
  • сумма, отложенная на квартиру – 4 465 600 руб.

Общая сумма накоплений на квартиру с учётом процентов по вкладу – 7 440 906 руб. (примерно столько будет стоить квартира стоимостью 5 млн. руб. сейчас в 2027 году с учётом роста цен на уровень инфляции).

Стопроцентно спрогнозировать, как будет вести себя рынок недвижимости в ближайшие 10 лет, невозможно. На цены аренды и продажи жилья оказывает влияние слишком большое количество труднопрогнозируемых факторов, например, экономическая ситуация в стране, политика ЦБ РФ. Но эксперты придерживаются мнения, что уровень инфляции цены всё же догонят.

Таким образом, купить квартиру в ипотеку в долгосрочной перспективе менее выгоднее, чем арендовать жилье и копить на своё. Но разница несущественна, всего около 70 тыс. руб. или 2%.

Для наглядности:

Расходы всего: 8 033 450 100 7 964 022 100
в том числе переплата: 3 033 450 61 2 964 022 59

Расчёт позволяет сделать выводы:

  1. Чем выше фактический уровень инфляции, тем менее выгодно копить деньги, и снимать жильё.
  2. Если квартиры не будут ежегодно дорожать на уровень инфляции (а такое возможно, как в последние 3 года), накопить на своё жильё получится быстрее.
  3. С ростом ставок хотя бы на 2 процента, ипотека становится менее выгодной, чем аренда.
  4. Без учёта уровня роста цен на покупку и аренду недвижимости, аренда будет стоить дешевле, чем ипотека.

Иные аспекты выбора: ипотека или аренда

Помимо чисто математического расчёта и выводов о том, как будут себя вести цены на жильё и ипотечные ставки, существуют иные критерии выбора того или иного варианта. Для каждого человека они будут индивидуальны.

Ипотека

Доводы «за»:

  1. Ипотека даёт возможность сразу (если это готовая квартира) заселиться и зарегистрироваться в приобретенной недвижимости.
  2. После выплаты ипотеки в собственности остаётся актив, которым можно распоряжаться по своему усмотрению (продавать, дарить, сдавать, передать по наследству).
  3. Возможность получения налогового вычета по приобретению жилья (не более 260 тыс. руб.) и выплаченным процентам (не более 390 тыс. руб.).

Доводы «против»:

  1. При возникновении финансовых трудностей и отказе в реструктуризации долга, существует вероятность лишиться жилья за неуплату.
  2. Большая кредитная нагрузка на доход не позволит делать накопления на будущее, отдыхать за границей. Каждый месяц вне зависимости от обстоятельств необходимо будет погашать одну и ту же сумму.

Аренда

Доводы «за»:

  1. Аренда практически не несёт в себе никаких обязательств.
  2. При необходимости можно в любое время поменять арендуемое жильё на другое: в другом районе, городе, по меньшей или большей цене и т. д.
  3. Не нужно иметь официальный доход.
  4. Свободные средства помимо аренды можно откладывать во вклад, как пассивный доход, или тратить на путешествия.

Доводы «против»:

  1. Есть шанс, что арендодатель в любой момент захочет продать квартиру или попросить съехать.
  2. Снимать жильё можно десятки лет, но при этом не иметь собственного жилья без возможности обустроить его по своему вкусу.

Оба списка можно продолжать до бесконечности. Ответ на вопрос «Что выгоднее: аренда или ипотека?» для каждого человека на разном этапе жизни будет разным. Главное – комплексно смотреть на свою жизненную ситуацию, принимать в расчёт планы на будущее, финансовые возможности, иные важные именно для вас моменты для принятия взвешенного решения.

Вопросы и ответы

Что выгоднее: ипотека или снимать всю жизнь?

Чисто математически только снимать жильё без цели накопить на своё собственное на протяжении одного и того же периода времени, выгоднее. Но как результат не остаётся собственного актива.

Купить квартиру в ипотеку или продолжать снимать и копить?

Точного ответа нет. Каждый для себя выбирает самостоятельно, исходя из важности того или иного критерия, уровня дохода, жизненных целей, семейного положения и т. д. По расчетным данным финансовые расходы сопоставимы.

Понять, что выгоднее – ипотека или аренда – можно так:
Суммируем все платежи по ипотеке, вычитаем стоимость квартиры по итогам окончания ипотеки. Если полученная сумма больше, чем сумма платежей за аренду за то же время, значит, аренда выгоднее. И значит, по ипотеке вы переплатите. Если эта сумма меньше, чем сумма платежей по аренде, значит, выгоднее ипотека.

Вопрос только в том, как прогнозировать цену квартиры на момент окончания выплат по ипотеке.

Можно рассчитать условную среднюю ставку по ипотеке, выше которой будет выгодна аренда. А ниже которой будет выгодна ипотека. Алгоритм действий будет такой:

1. Берем рост стоимости жилья за определенный период времени (смотря, насколько лет вы планируете брать ипотеку) исходя из 3-4% в год
2. Считаем, сколько мы потратим за этот же период на аренду, исходя из средней арендной ставки 1/300 от цены жилья в месяц
3. Рассчитываем полную стоимость ипотеки на этот же период (зависит от процентной ставки по ипотеке и первоначального взноса) — можно взять пару-тройку типовых ставок, например, 10%, 11%, 12%
4. Вычитаем из полной стоимости ипотеки финальную стоимость квартиры из пункта 1 на конец периода выплат по ипотеке. Остаток будет вашей переплатой по ипотеке
5. Если сумма получилась больше суммарной цены аренды (п2) на конец периода — то арендовать и откладывать выгоднее, если меньше – выгоднее ипотека

Если оперировать реальными цифрами, то в среднем ипотека всегда немного дороже, чем аренда. Предположим, что на аренду квартиры вы будете тратить 40-45 тыс в месяц. Выплата по ипотеке за ту же квартиру составит 45-50 тыс в месяц. Но тут нужно учитывать 2 немаловажных фактора:
1. Оплачивая ипотеку, вы получаете СВОЮ квартиру
2. Оплачивая ипотеку, вы получаете СВОЮ квартиру, которая к моменту окончания выплат возрастет в цене

Таким образом, вы получаете СВОЮ квартиру, возросшую в цене.

Если вариант ипотеки кажется вам более привлекательным, чем аренда, выбирайте банк с максимально прозрачными и простыми условиями. В БИНБАНКе единая процентная ставка по ипотеке и она составляет 12%. Для сравнения в других банках она «плавает» и зависит от:

  • срока кредита
  • первоначального взноса
  • способа подтверждения дохода (Справка по форме 2НДФЛ является для банка наиболее предпочтительным вариантом).

БИНБАНК упразднил эти различия. Даже если вы получаете свою зарплату в конверте, ставка для вас не повысится.  

Internews.ru - Интернет журнал
Добавить комментарий

4 × четыре =